🐺 Podpisanie Aktu Notarialnego Z Deweloperem

Decyzja o zakupie mieszkania na rynku pierwotnym związana jest nierozerwalnie z wyborem sprawdzonego i rzetelnego dewelopera. Inwestycje deweloperskie należą do bardzo skomplikowanego i złożonego procesu związanego z budową nieruchomości a także załatwieniem szeregu spraw natury prawnej. Aby transakcja z deweloperem była skuteczna, kolejnym ważnym krokiem jest podpisanie umowy. Obowiązujące do 29 kwietnia 2012 roku przepisy prawa nie regulowały żadnym aktem prawnym sposobu zawierania umów deweloperskich. Prowadziło to często do nieporozumień i sporów pomiędzy stronami umowy. Często bardziej chronione były interesy inwestora a w mniejszym stopniu interes nabywcy. Aby unormować sytuację na rynku nieruchomości podjęto szereg działań, których efektem było uchwalenie w dniu 16 września 2011 r. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377). Ustawa ta obowiązuje od 29 kwietnia 2012 roku i znacząco wpłynęła na rozpoczynane lub planowane w najbliższym czasie inwestycje deweloperskie. Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, obliguje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na klienta, lub do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. W ustawie określono także między innymi obowiązki jakie ciążą na deweloperze jeszcze przed podpisaniem właściwego kontraktu, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, treść umowy deweloperskiej, sposoby ochrony wpłat wnoszonych prze klienta, a także zasady postępowania w przypadku upadłości dewelopera. Wprowadzone ustawą przepisy ze względu na swoją złożoność, mogą być przyczyną pewnego uspokojenia poprzez zwiększenia bezpieczeństwa klienta, ale i być może ograniczenia inwestycji. W przypadku kupna mieszkania na rynku pierwotnym mamy najczęściej do czynienia z dwoma rodzajami umów – umową deweloperską i umową kupna gotowego mieszkania. Umowa deweloperska Umowę deweloperską podpisuje się w sytuacji, kiedy mieszkanie jeszcze nie zostało wybudowane. Umowa deweloperską to taki rodzaj umowy, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na nabywcę prawa odrębnej własności mieszkania deweloperskiego lub prawa do domu jednorodzinnego po zakończeniu inwestycji budowlanej, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera. Powinna ona zawierać szereg elementów określonych w ustawie, zawierana jest w formie aktu notarialnego i stanowi podstawę wpisu roszczenia nabywcy do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jest to taki rodzaj umowy, która zawiera w sobie elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i umowy o roboty budowlane. Deweloper zobowiązuje się wybudować budynek mieszkalny i niezwłocznie ustanowić odrębną własność lokalu, by przenieść ją na kupującego. Kupujący zobowiązuje się, że kupi mieszkanie po jego wybudowaniu i wpłaca część (lub całość) zapłaty już podczas realizacji inwestycji. Stronami umowy deweloperskiej są przeważnie deweloper z jednej strony i kupujący po drugiej stronie. Powstaje tu pewien rozdźwięk, ponieważ deweloper to wyspecjalizowana firma zajmująca się zawodowo usługami budowlanymi, natomiast nabywca jest przykładem konsumenta, który raczej słabo orientuje się w obowiązujących przepisach prawa. Taka sytuacja była przyczyną nierównowagi stron często niekorzystna dla konsumenta. Aktualnie obowiązujące regulacje prawne równoważą bardziej pozycje obydwu stron. Zawierane aktualnie umowy powinny obejmować zarówno zobowiązania dewelopera jak i nabywcy. Zobowiązania i prawa dewelopera Do podstawowych zobowiązań dewelopera należą przede wszystkim: wybudowanie budynku mieszkalnego, wydzielenie odrębnej nieruchomości lokalowej, przeniesienie odrębnej własności lokalu na nabywcę wraz z przynależnymi pomieszczeniami (np. piwnica, garaż itp.); określenie i przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej; określenie i przeniesienie udziału we współwłasności części wspólnych budynku (np. korytarz, klatka schodowa itp), Bardzo ważnym zobowiązaniem dewelopera, które bezwzględnie musi być zapisane w umowie jest zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości we Wrocławiu oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę. Daje to gwarancję dla nabywcy, że wybudowany lokal zgodnie z ustaleniami zawartymi w umowie nie będzie mógł być sprzedany przez dewelopera innemu klientowi. Prawa dewelopera Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku: niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie, mimo uprzedniego wezwania go do zapłaty w formie pisemnej; niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu albo domu jednorodzinnego lub do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu lub domu, pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej, Jeżeli nabywca wyjaśni, że niespełnienie przez niego świadczenia pieniężnego lub niestawienie się na odbiór lokalu, bądź też do podpisania aktu notarialnego, nastąpiło wskutek działania siły wyższej, deweloper nie będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy. Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. zwana powszechnie ustawą deweloperską bardzo szczegółowo wymienia wszystkie elementy, które powinny składać się na treść umowy deweloperskiej. Każda zawierana umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać przedmiot umowy, strony umowy, termin zakończenia budowy, wskazywać miejsce i datę jej zawarcia oraz precyzyjne określać strony, które ją zawierają. Do ważnych elementów takiej umowy należy także zaliczyć określenie wysokości kwoty należnej deweloperowi, terminy oraz ewentualne warunki jej płatności oraz informacje dotyczące nieruchomości, na której ma być zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie, takie jak np.: powierzchnia działki budowlanej, opis stanu prawnego nieruchomości, położenie domu jednorodzinnego lub budynku - usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, powierzchnia i układ pomieszczeń w lokalu lub budynku oraz sposób obliczania powierzchni użytkowej lokalu; zakres i standard prac wykończeniowych oraz możliwość dokonywania przez klienta zmian w wykończeniu i aranżacji lokalu; odbiór nieruchomości przez nabywcę, warunki odstąpienia od umowy - zgodnie z ustawą, . warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę. Deweloper w umowie jest zobowiązany także wskazywać zabezpieczenia ustanowione na rzecz nabywcy dotyczące właściwego sposobu ochrony ich środków finansowych - zamknięty albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy a dodatkowo może również przedłożyć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Warto zaznaczyć, że istotnym załącznikiem do umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Zobowiązania i prawa nabywcy Nabywcą w rozumieniu ustawy deweloperskiej jest wyłącznie osoba fizyczna, uprawniona na podstawie umowy deweloperskiej do przeniesienia na nią prawa własności lokalu mieszkalnego, która zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Do podstawowych zobowiązań nabywcy należy także zaliczyć: zobowiązaniem nabywcy jest zapłata określonej kwoty - ceny mieszkania, w terminach określonych w umowie. przystąpienie do zawarcia umowy przenoszącej prawa rzeczowe. przystąpienie do odbiór nieruchomości po otrzymaniu zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, zgłaszanie usterek do dewelopera z żądaniem wykonania poprawek, jeśli są one konieczne w momencie odbioru lokalu, uczestniczenie w sporządzaniu protokół odbioru, w którym nabywca ma prawo zamieścić dostrzeżone nieprawidłowości i wady lokalu mieszkalnego, zobowiązanie do wpłaty ostatniej raty w momencie wykonania zobowiązania przewidzianego w umowie przez dewelopera. podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1 ustawy. zobowiązanie do wyrażenia zgody na wykreślenie z księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości w przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli: umowa deweloperska nie zawiera określonych elementów zawartych w art. 22 ustawy, informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym, deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego, informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej, prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do ustawy, deweloper nie dokonał przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego w terminie określonym w umowie deweloperskiej. Nasze biuro nieruchomości we Wrocławiu chętni udzieli bardziej szczegółowych informacji wszystkim zainteresowanym.

Wyjaśniamy jaki akt notarialny podpisuje się przy odbiorze mieszkania. Czy tego samego dnia, kiedy deweloper wyznacza nabywcy termin odbioru mieszkania, zaplanowana powinna być także wizyta u notariusza? Czy akt notarialny powinien być podpisywany przed czy już po przeprowadzeniu odbioru technicznego domu lub mieszkania, a także ile dni od odbioru powinno minąć od wizyty u notariusza? Czym wreszcie dokładnie jest akt notarialny podpisywany „w okolicach czasowych” odbioru mieszkania? Na wszystkie powyższe pytania odpowiadamy w poniższym deweloperska i podpisanie umowy z deweloperemPrzede wszystkim warto pamiętać o tym, że wiele ważnych kwestii dotyczących umowy deweloperskiej reguluje umowa deweloperska, w tym również termin odbioru technicznego, przekazania kluczy do nabywanego domu lub mieszkania oraz zawarcia umowy przenoszącej własność. Zasady i tryb zawierania umów deweloperskich są dokładnie opisane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawie deweloperskiej). Dotyczą one umów zawieranych między deweloperem a nabywcą, na podstawie których, zgodnie z art. 1 ustawy, deweloper zobowiązuje się do zrealizowania przedsięwzięcia, którego dotyczy umowa, oraz do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę lub zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości. Ustawa definiuje dodatkowo środki ochrony wpłat nabywców, zasady ich wypłaty, przedkontraktowe obowiązki dewelopera, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady dokonywania odbioru technicznego nabytej nieruchomości i odpowiedzialność stron w tym deweloperska zawsze powinna być zawierana w formie aktu notarialnego. Środki wpłacane przez nabywców w transzach i terminach określonych w umowie nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, a na indywidualny rachunek powierniczy, z którego zwalniane są zgodnie z założonym harmonogramem prac, po potwierdzeniu przez bank postępów na budowie (rachunek powierniczy otwarty) lub po zawarciu z nabywcą umowy przenoszącej własność (rachunek powierniczy zamknięty). Dzięki temu deweloper nie może swobodnie dysponować wpłatami nabywców. Dodatkowo bank ma możliwość weryfikacji sposobu, w jaki deweloper wykorzystuje zwalniane środki, które mogą być przeznaczane jedynie na potrzeby realizacji danej inwestycji. Ustawa nakłada też na deweloperów obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego, zawierającego informacje na temat dewelopera, inwestycji oraz gruntu, na którym jest ona realizowana, a także wybranego domu lub mieszkania (powierzchnia, cena za metr kwadratowy, standard wykończenia). Prospekt powinien być udostępniony przez dewelopera na życzenie potencjalnego w umowie powinny znaleźć się postanowienia dotyczące:ceny nabywanej nieruchomości,najważniejszych terminów, w tym terminu odbioru lokalu (wraz ze wskazaniem sposobu zawiadomienia o nim kupującego) oraz przeniesienia własności,wysokości i terminów płatności ceny na rzecz dewelopera,warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy,sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (normy budowlanej),w przypadku obciążenia hipoteki nieruchomości kredytem dewelopera - zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez 22 ustawy dokładnie wskazuje, jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska i w przypadku braku któregokolwiek z nich nabywca zyskuje prawo do odstąpienia od warto sprawdzić umowę deweloperską z prawnikiem?Umowa deweloperska jest na tyle ważnym dokumentem, że w kwestii jej dokładnej oceny warto jest zaufać doświadczonemu w tej materii prawnikowi. Może się okazać, że zawiera ona zapisy, które w dalszej perspektywie mogą okazać się dla nabywcy niekorzystne lub że jej postanowienia w sposób znaczący odbiegają od standardów rynkowych. Zdarza się też, że deweloperzy stosują w umowach tzw. klauzule abuzywne (inaczej niedozwolone), na przykład ograniczające odpowiedzialność dewelopera z tytułu niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy lub uprawniające go do jednostronnej modyfikacji umowy. Prawnicy Pewnego Lokalu służą swoja pomocą w zakresie analizy zapisów umownych oraz, jeżeli to niezbędne, wsparcia w zakresie negocjacji z deweloperem odnośnie modyfikacji postanowień. Dodatkowo w ramach analizy umowy deweloperskiej sprawdzany jest stanowiący załącznik do umowy Standard wykończenia, za którego weryfikację odpowiedzialny jest posiadający stosowne kwalifikacje inżynier. Dzięki temu nabywca zyskuje pewność, że w umowie, do której przystępuje, nie znajdą się postanowienia korzystne tylko dla jednej jej strony - czym polega odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?Odbiór techniczny lokalu przeprowadzany jest po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Nabywca o jego terminie zawiadamiany jest w sposób wskazany w umowie deweloperskiej. Odbiór służy przede wszystkim sprawdzeniu lokalu pod kątem obecności usterek, polegających na niezgodności zrealizowanych prac z umową bądź normami budowlanymi i prawem budowlanym. Dlatego dobrze jest skorzystać z możliwości zaproszenia przez nabywcę na odbiór pomocnika, najlepiej wykwalifikowanego inżyniera lub inspektora budowlanego, dla którego ocena stanu technicznego lokalu nie będzie stanowiła najmniejszego problemu, co w przypadku osoby nieposiadającej specjalistycznej wiedzy może już być trudnym odbiorze w imieniu nabywcy może stawić się pełnomocnik, co będzie wymagało przedstawienia przez niego stosownego trakcie odbioru technicznego należy sprawdzić wszystkie najważniejsze kwestie, w tym stan tynków i wylewek, kąty proste, piony i poziomy, wszystkie instalacje w mieszkaniu, stan stolarki okiennej i drzwiowej oraz ich zgodność ze Standardem wykończenia, a także przynależności. W przypadki stwierdzenia wad, powinny one zostać wpisane do protokołu odbioru, sporządzanego w podsumowaniu odbioru. Zazwyczaj jest on przygotowywany na druku dewelopera, ale warto na sprawdzić czy zawiera wszystkie niezbędne pozycje, w tym datę jego sporządzenia, dane stron umowy, numer umowy, dokładny adres i numer lokalu oraz listę usterek, a także informację o przekazanych kompletach kluczy i pilotach do garażu, jeżeli w dniu odbioru przekazywane są nabywcy klucze (stosowny zapis, regulujący tę kwestię, znajdziemy w umowie deweloperskiej). Warto jest rozważyć wykorzystanie podczas odbioru kamery termowizyjnej, badanie którą umożliwia zidentyfikowanie między innymi takich usterek jak niewłaściwe parametry termiczne przegród, wycieki, nieszczelności i mostki termiczne. Według zapisów ustawy deweloperskiej deweloper powinien w ciągu 14 dni od daty sporządzenia protokołu przekazać kupującemu informację odnośnie uznania (lub nie) wykrytych wad (po tym czasie, w przypadku braku stosownej informacji, przyjmuje się, że deweloper uznał wady), a w terminie do 30 dni od dnia odbioru - naprawić te, uznane za zasadne. O wszelkich opóźnieniach w tym zakresie kupujący powinien być na bieżąco informowany, a zgodnie z regulacjami nowej ustawy deweloperskiej z bieżącego roku po upływie wspomnianych 30 dni i braku wskazania przez dewelopera nowego terminu usunięcia wad nabywca będzie mógł je naprawić na koszt przypadku niestawienia się nabywcy na odbiór (z wyjątkiem sytuacji, spowodowanych działaniem siły wyższej) po dwukrotnym doręczeniu wezwania do stawienia się na odbiór (przerwa pomiędzy zawiadomieniami powinna wynosić co najmniej 60 dni), deweloper zyskuje prawo do odstąpienia od przeprowadzany przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie to tzw. przedodbiór, który nie jest odbiorem w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Dzięki jego przeprowadzeniu możliwe może być wcześniejsze naprawienie wykrytych usterek, co w znaczący sposób przyspiesza proces przekazywania kupującemu lokalu, ponieważ do dnia właściwego odbioru technicznego wady mogą już zostać usunięte przez dewelopera. Należy przy tym pamiętać o wpisaniu usterek z przedodbioru do protokołu umowy przenoszącej własnośćPrzede wszystkim należy podkreślić, że najczęściej akt notarialny podpisywany po odbiorze mieszkania jest formalnie notarialną umową przenoszącą własność nabywanej nieruchomości (własność mieszkania lub domu). W „tradycyjnym” procesie kupna mieszkania lub domu od dewelopera, odbiór mieszkania jest momentem, kiedy nabywający nieruchomość sprawdza jej zgodność z normami budowlanymi oraz z umową deweloperską (do umowy załączony jest tzw. Standard wykończenia, a w nim figurują informacje o zakresie prac wykończeniowych, rodzaju materiałów oraz rozwiązaniach technicznych, które mają zostać zastosowane w lokalu - ten dokument również wymaga szczególnej uwagi, ponieważ brak jest definicji pojęcia tzw. standardu deweloperskiego). Zgodnie z ustawą deweloperską, jak zostało wspomniane już wyżej, w momencie odbioru mieszkania deweloper powinien już dysponować decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku, która stanowi formalne potwierdzenie zakończenia budowy oraz przeprowadzenia wszystkich niezbędnych kontroli przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego, Straż Pożarną oraz Państwową Inspekcję to też, że dostępna jest już tzw. geodezyjna inwentaryzacja budynku, a więc znany jest ostateczny metraż mieszkania. Dlatego bezpośrednio po odbiorze nie ma technicznych ani prawnych przeszkód, żeby deweloper rozpoczął podpisywanie z nabywcami mieszkań tzw. umów przenoszących własność. Na podstawie tych umów zostaną założone księgi wieczyste dla mieszkań (księga wieczysta może zostać założona dopiero po geodezyjnej inwentaryzacji mieszkania, kiedy znany jest jego powykonawczy geodezyjny metraż). Warto tu zaznaczyć, że powierzchnia powykonawcza lokalu zazwyczaj nieco różni się od projektowej, co dla nabywcy może wiązać się z koniecznością dopłaty za większy metraż. Jest to kwestia, na którą warto zwrócić uwagę, przygotowując się do podpisania umowy deweloperskiej. Zazwyczaj przyjmuje się, że różnica w metrażu wynosząca do 2% jest w granicach normy, natomiast już powyżej tej wartości nabywca może być uprawniony do odstąpienia od umowy. Ważne będą też uprawnienia, przysługujące stronom w związku z różnicą w metrażu lokalu, na przykład czy w przypadku, gdy okaże się, że powierzchnia mieszkania jest mniejsza od projektowej deweloper będzie zobowiązany do zwrotu kupującemu nadpłaconych środków. Czy jednak mamy obowiązek podpisywania umowy przenoszącej własność już w momencie odbioru mieszkania? Na powyższą odpowiedź nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy bowiem od tego, jakie prawa i obowiązki stron umowy (nabywcy i dewelopera) zostały zapisane w umowie deweloperskiej. W takiej umowie zawsze musi widnieć termin na zawarcie pomiędzy nabywcą mieszkania a deweloperem umowy przenoszącej własność nieruchomości i jeżeli ten termin jest bliski dacie odbioru technicznego, wówczas najlepszym rozwiązaniem jest przystąpienie do umowy, zgodnie z warunkami, zapisanymi w umowie deweloperskiej. W innym przypadku kupujący może zostać obciążony karami umownymi, a deweloper może zyskać prawo do odstąpienia od umowy. Z kolei jeżeli deweloper opóźnia przeniesienie własności nieruchomości, nabywca może zyskać prawo do odstąpienia od umowy po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez niego dodatkowego 120-dniowego terminu. Zazwyczaj pomiędzy terminem odbioru mieszkania a aktem notarialnym umowy przenoszącej własność mija kilka miesięcy, chociaż zdarza się też, że jest to znacznie mniej odległy termin - szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera podpisana z deweloperem umowa deweloperska. Warto tu podkreślić, że usterkowość lokalu nie jest podstawą do odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej (podobnie jest w przypadku protokołu odbioru - najlepszym rozwiązaniem jest jego podpisanie, ponieważ dzięki temu zobowiązujemy dewelopera do naprawy wad) - deweloper jest zobligowany do usunięcia usterek zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej oraz Kodeksu cywilnego. Czy więc nabywca jest zobowiązany do podpisania aktu notarialnego już w dniu odbioru technicznego mieszkania od dewelopera? Na to pytanie odpowiedź znajdziemy w zawartej umowie deweloperskiej, a także w tym przede wszystkim pamiętać o tym, że zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przenosząca własność, wymaga bardzo dokładnego sprawdzenia przed przystąpieniem do niej. W obydwu przypadkach najlepiej jest zwrócić się o pomoc do prawnika, posiadającego doświadczenie w tym zakresie. Pewny Lokal oferuje nabywcom nieruchomości kompleksowe wsparcie, zarówno prawne, jaki i techniczne.

W przypadku zauważenia usterek, niezbędne jest ich zgłoszenie deweloperowi. Wszelkie wady i usterki powinny zostać odnotowane w protokole odbioru mieszkania, który stanowi podstawę do późniejszego dochodzenia ewentualnych roszczeń. Podczas sporządzania protokołu ważne jest opisanie każdej usterki, jej lokalizacji oraz wyraźne

Każde przeniesienie własności nieruchomości, musi zostać dokonane w formie aktu notarialnego. Za jego prawidłowe sporządzenie odpowiada notariusz bądź – w wyjątkowych przypadkach – asesor notarialny. Na co zwrócić uwagę, przy podpisywaniu tego dokumentu? Czym jest akt notarialny? Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, potwierdzającym dokonanie określonej czynności prawne. Umowę taką sporządza notariusz w oparciu o uzyskane od stron umowy informacje, przedstawione dokumenty i zaświadczenia. Potwierdza on również ich prawdziwość. Do obowiązków notariusza należy powiadomienie odpowiedniego wydziału sądu o zaistniałej czynności prawnej, ze wskazaniem wprowadzenia zmian w księdze wieczystej danej nieruchomości. Akt notarialny zawierany jest najczęściej w sytuacjach, gdy wymaga tego prawo bądź wtedy, gdy życzą sobie tego zainteresowani. W przypadku sprzedaży mieszkania i podpisania docelowej umowy bez zachowania jej urzędowego charakteru, jest ona nieważna. Rodzaje praw do mieszkania – czym się różnią? Co zawiera akt notarialny? W akcie muszą się znaleźć takie dane jak: data i miejsce sporządzenia dokumentu; dane notariusza; dokładne dane osób fizycznych (nazwy i siedziby osób prawnych) biorących udział w akcie;ewentualne oświadczenia stron, z powołaniem się, w razie potrzeby, na przedstawione dokumenty; informacja o dokonaniu czynności prawnej – ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaż; cena sprzedaży i potwierdzenie jej uiszczenia; stwierdzenie faktów oraz istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu (na żądanie stron); wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpisanie nabywców;stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany; podpisy osób biorących udział w czynności oraz świadków obecnych przy jego sporządzaniu. Co należy sprawdzić? Akt notarialny finalizuje transakcję, dlatego musimy mieć pewność, że to co jest w nim zawarte, w 100% zgadza się ze stanem faktycznym. Dlatego też upewnijmy się ostatecznie, że mieszkanie, które kupujemy, należy do sprzedającego. Dowodem może być, na przykład, umowa notarialna sprzedaży (rynek wtórny) albo umowa z deweloperem oraz akt ustanowienia własności (rynek pierwotny). Właściciel czasem dysponuje również notarialną umową darowizny albo aktem notarialnym, który potwierdza nabycie spadku. Sprawdźmy też, czy mieszkanie nie jest współwłasnością oraz czy nie ma w księdze wieczystej wpisanej służebności. Dodatkowo poprośmy właściciela o zaświadczenia potwierdzające, że w mieszkaniu nie jest zameldowana żadna osoba oraz że nie ma zaległości w opłatach za czynsz, czy też podatku od nieruchomości. Gdy właściciel prowadzi działalność gospodarczą w sprzedawanym lokalu, dobrze jest uzyskać dokument potwierdzający, że nie ma on zaległości w urzędzie skarbowym i ZUS-ie. Sprawdzenie tych dokumentów możemy zlecić notariuszowi. Przed samym podpisem Przed podpisaniem akt notarialny musi zostać odczytany przez notariusza lub inną osobę w jego obecności. W trakcie tej czynności notariusz ma obowiązek zapytać, czy obie strony dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie dokumentu, a także czy jego treść jest zgodna z ich wolą. Jeżeli występują jakiekolwiek wątpliwości, notariusz musi je przystępnie wyjaśnić stronom. Na żądanie klientów mogą też zostać odczytane załączniki do aktu. Notariusz powinien sporządzić akt notarialny w sposób zrozumiały i przejrzysty. Ma on również obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów stron oraz osób, dla których podpisanie tego aktu może powodować skutki prawne. Szukasz mieszkania? Sprawdź ofertę mieszkań na sprzedaż w Warszawie na Jak widać podpisanie umowy przedwstępnej i zgoda właściciela nieruchomości na wprowadzenie się do niej kupującego przed podpisaniem umowy przyrzeczonej nie musi być obarczona żadnym ryzykiem. Wymaga jednak podpisania aktu notarialnego i zawarcia w umowie przedwstępnej specjalnych klauzul i punktów. Indywidualne porady prawne Podpisałem umowę przedwstępną na zakup mieszkania od dewelopera z terminem zapłaty i podpisania umowy końcowej do końca roku. Pieniądze wpłaciłem znacznie przed terminem, ale jestem w trakcie sprzedaży innej nieruchomości. Chciałbym odwlec termin podpisania aktu notarialnego na następny rok, ale deweloper naciska na mnie, bo chce zakończyć inwestycję i rzekomo zostałem ostatni. Co mogę zrobić, aby podpisać akt w dogodnym dla mnie terminie? W tej sytuacji należałoby porozumieć się z deweloperem w sprawie zmiany terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i – dla Pana bezpieczeństwa – dokonać tej zmiany w formie aktu notarialnego. Konieczność zachowania formy aktu notarialnego wynika z art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego „uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia”. Akt notarialny obejmujący przedmiotową zmianę ochroni Pana przed ewentualnymi roszczeniami dewelopera. Zgodnie bowiem z art. 390 Kodeksu cywilnego deweloper będzie mógł żądać odszkodowania za szkodę albo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej w ustalonym terminie. Takiej pewności nie dadzą Panu ustne ustalenia co do przesunięcia terminu. Niemniej proszę pamiętać, że nie ma Pan żadnych środków prawnych, aby zmusić dewelopera do wyrażenia zgody na zmianę terminu. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online . ^{Problem powstaje, gdy niektórzy z właścicieli nie są obecni w kraju, albo nie interesują się nieruchomością. Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, tak samo, jak w przypadku umowy kupna-sprzedaży muszą podpisać się na niej wszyscy właściciele, lub ich pełnomocnicy. Inaczej umowa przedwstępna nie będzie ważna.}

Podpisanie umowy kredytowej na zakup mieszkania od dewelopera – i co dalej? 2020-04-15 Znalazłeś wymarzone mieszkanie deweloperskie i otrzymałeś pozytywną decyzję kredytową? Gratulacje! Przed Tobą jeszcze kilka niezbędnych formalności. Poniżej wskazówki jak załatwić je krok po kroku. Po podpisaniu umowy deweloperskiej Podpisałeś już umowę z deweloperem i czekasz na oddanie mieszkania do użytku? To dobry moment na załatwienie kilku istotnych spraw: jeśli budynek jest jeszcze w budowie, zgłoś ewentualne zmiany w projekcie lokalu. To dobra opcja, gdy zależy Ci np. na wyburzeniu jakiejś ściany czy zmianie położenia punktów elektrycznych, ustal orientacyjną datę odbioru mieszkania, aby później móc ją egzekwować w przypadku ewentualnych opóźnień ze strony dewelopera, znajdź i zarezerwuj ekipę remontową, z którą będziesz wykańczać mieszkanie. Wolne terminy u firm remontowych, zwłaszcza tych cieszących się dobrymi opiniami, są dość odległe. Takie usługi trzeba rezerwować zwykle z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem, jeśli planujesz meble robione na zamówienie pomyśl o tym już teraz. Czas oczekiwania na meble w zabudowie może wynieść nawet kilka tygodni. Przed przeniesieniem własności - odbiór techniczny mieszkania Odbiór mieszkania od dewelopera to moment do którego należy się dobrze przygotować. Dlaczego? Jeśli wykryjesz jakieś wady lokalu i wpiszesz je do protokołu zdawczo-odbiorczego, deweloper zobowiąże się do ich bezpłatnej naprawy. Jeśli nie czujesz się na siłach, by samodzielnie odebrać mieszkanie, możesz skorzystać z pomocy specjalisty. O tym, dlaczego warto się na to zdecydować, napisaliśmy już w tym artykule: Odbiór mieszkania – na co zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Co się stanie, gdy wady pojawią się dopiero po pewnym czasie użytkowania i nie będą uwzględnione w protokole zdawczo-odbiorczym? Każdy deweloper zobowiązuje się do naprawy usterek w określonym czasie. Co więcej, prawo chroni Cię również po zakończeniu okresu gwarancji – możesz domagać się od dewelopera poprawek na mocy prawa rękojmi. Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj: Wady w mieszkaniu od dewelopera – jak działa prawo rękojmi? Po odbiorze mieszkania pamiętaj o podpisaniu umowy z dostawcami mediów: energii elektrycznej, gazu, telewizji kablowej i Internetu. Akt notarialny a wpis do księgi wieczystej – jak wygląda ta zależność? Jeśli otrzymałeś już pozytywną decyzję z banku i podpisałeś umowę kredytową, a mieszkanie jest oddane do użytku, to najwyższa pora, aby podpisać z deweloperem akt notarialny. Ma on oficjalnie potwierdzić, że doszło do transakcji kupna-sprzedaży i to Ty jesteś teraz właścicielem mieszkania. Podpisanie takiego aktu wiąże się z koniecznością zapłaty tzw. taksy notarialnej. Jej wysokość określa cennik notariusza. Dlaczego warto jak najszybciej podpisać akt notarialny? Bez niego nie można założyć księgi wieczystej dla lokalu i wpisać do niej hipoteki na rzecz banku. Warto pamiętać, że do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, marża kredytu może być podwyższona. W niektórych bankach jest to tzw. ubezpieczenie pomostowe. Najczęściej wybieranym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej przez notariusza, który potwierdza zawarcie umowy kupna-sprzedaży. Wiąże się to z dodatkową opłatą, jednak jest zdecydowanie wygodniejsze – oszczędza samodzielnego uzupełniania dokumentów i wizyty w sądzie rejonowym. Podobnie jest w przypadku złożenia wniosku o wpis do hipoteki - możesz to zrobić samodzielnie albo za pośrednictwem notariusza. Podstawowe opłaty związane ze wspomnianymi formalnościami wynoszą: założenie księgi wieczystej - 100 zł, wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego - 200 zł, wpis hipoteki - 200 zł. Więcej o zakładaniu księgi wieczystej przeczytasz w naszym artykule. Kupno mieszkania – dodatkowe opłaty Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym jesteś zwolniony z 2-procentowego podatku z tytułu kupna mieszkania – to deweloper jest zobowiązany do jego uregulowania. Wciąż jesteś jednak zobowiązany do zapłaty następujących podatków: VAT – jest wliczony w cenę mieszkania, a jego wysokość zależy od metrażu. Dla lokali nieprzekraczających 150 m² jest równy 8%, w przypadku większych trzeba zapłacić aż 23%, PCC – podatek od czynności cywilnoprawnej, jaką jest wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Będzie Cię kosztować 19 zł, a na jego zapłatę i złożenie stosownej deklaracji podatkowej PCC-3 masz 14 dni. Podatek od nieruchomości - złóż deklarację podatkową od nieruchomości w urzędzie miasta właściwym dla miejsca położenia Twojej nieruchomości. Masz na to 14 dni od przeniesienia prawa własności (podpisania końcowej umowy w formie aktu notarialnego). W urzędzie dowiesz się, jakiej wysokości podatek musisz zapłacić. Ubezpieczenie mieszkania i cesja na bank – czy to konieczne? Kupując nieruchomość na kredyt, zostajesz zobowiązany do jej ubezpieczenia oraz wykonania cesji polisy na bank. Co to oznacza w praktyce? Chociaż to Ty wykupiłeś ubezpieczenie i to Ty opłacasz jego składki, to bank jest jego beneficjentem. Jeśli więc dojdzie do zdarzenia upoważniającego do wypłaty odszkodowania otrzyma je właśnie bank. Dlaczego banki wymagają cesji ubezpieczenia? To proste – stanowi ona dodatkowe zabezpieczenie kredytu, który został udzielony. Warto jednak pamiętać o tym, że ta sytuacja może być też korzystna dla Ciebie. Wyobraź sobie sytuację, w której cały budynek spłonął. Bez cesji polisy zostałbyś wtedy bez mieszkania i z kredytem do spłacenia. Gdy masz ubezpieczenie to odszkodowanie pokrywa roszczenia banku. Istnieje sprytny sposób na uniknięcie części formalności dotyczących ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym. Jeśli twój kredyt jest w ING wybierz również polisę oferowaną za pośrednictwem naszego banku. Dzięki temu nie będziesz musiał dostarczać nam żadnych dokumentów potwierdzających cesję ubezpieczenia. Jego miesięczna składka będzie pobierana razem z ratą kredytu hipotecznego, więc nie będziesz musiał pamiętać o jej osobnym opłacaniu. Ubezpieczenie zakupisz przez internet, bez wychodzenia z domu. Co więcej, przy wyborze rozszerzonego wariantu polisy, marża kredytu zostanie obniżona. Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat? Przyjrzyj się ofercie ubezpieczeniowej dostępnej za pośrednictwem ING Banku Śląskiego

Taksa maksymalna za wypis aktu notarialnego kosztuje 6 zł za każdą rozpoczętą stronę aktu notarialnego. Zatem koszt umowy deweloperskiej u notariusza wynikający z wypisu aktu notarialnego oscyluje najczęściej w granicach 100-200 zł za egzemplarz. Nie należy zapominać również o tym, że koszt umowy deweloperskiej zawiera w sobie

Czy warto zlecić prawnikowi sprawdzenie umowy deweloperskiej?Umowa deweloperska to dokument, przez którego przebrnąć mogą tylko nieliczni. Charakteryzuje się tym, że ma kilkadziesiąt stron, sporo informacji, które znajdują się w załącznikach, a także zapisy, które na pierwszy rzut oka wydają się poprawne, a w rzeczywistości nie wnoszą nic jeśli chodzi o zabezpieczenie nabywcy, jako jednej ze stron co podpisywać umowę deweloperską?Warto mieć świadomość, że umowa deweloperska w obecnej formie istnieje od momentu, w którym w życie weszła ustawa deweloperska, czyli od 2011 roku. Można śmiało stwierdzić, że był to przełom dla branży nieruchomości, a szczególnie dla tych, którzy od samego początku zaczęli działać na nowych zasadach. Ustawa ta zobowiązywała dewelopera do podpisania umowy deweloperskiej z nabywcą lokalu, ale inaczej niż do tej pory. Umowa miała być sporządzona w formie aktu notarialnego, przed notariuszem, który wcześniej otrzymał komplet dokumentów, związanych z inwestycją i wydzielonym w niej lokalem. Wszystko po to, by dać poczucie bezpieczeństwa i umożliwić dochodzenie roszczeń przed sądem. Do tej pory było to w sumie niemożliwe. Dzięki ustawie deweloperskiej nabywca został potraktowany poważnie, zaś deweloper musiał już na początku zadeklarować konkretnie, co jest przedmiotem umowy, jakie wykończenie lokalu wchodzi w stan deweloperski, a także jaki termin zakłada na realizację inwestycji. Nabywca podpisując umowę deweloperską wiąże się na stałe z deweloperem. Jeśli postanowił zerwać umowę z własnej winy, najczęściej ponosił konsekwencje finansowe, które uwzględniono w umowie powiedzieć, że umowa deweloperska chroni obie strony, a także zapewnia im gwarancję, że umowa zostanie sfinalizowana. Prawda wygląda nieco inaczej. Zazwyczaj umowa sporządzona jest w taki sposób, że chroni dewelopera. Podpisać ją trzeba, ale warto przedtem uwzględnić w niej zmiany, które pozwolą poczuć, że zaproponowana umowa chroni także nabywcę lokalu. Finalizacją umowy deweloperskiej jest realizacja inwestycji i podpisanie umowy przenoszącej własność, która jest również aktem notarialnym podpisywanym w kancelarii umowy deweloperskiej przez radcę prawnego lub adwokataJeśli jako nabywca nie rozumiesz zapisów umowy deweloperskiej i masz jakiekolwiek wątpliwości, których nie potrafisz rozwiązać, skorzystaj z pomocy eksperta. Nasza firma działa na rynku nieruchomości i zatrudnia fachowców, którzy w tej dziedzinie są specjalistami. Począwszy od inżynierów, którzy realizują odbiory, skończywszy na adwokatach i radcach prawnych, którzy są odpowiedzialni za analizę umów zastanawiasz się, czy wato zapłacić komuś za audyt umowy, nie będziemy namawiać. To kwestia indywidualna, aczkolwiek coraz bardziej powszechna. Świadomy nabywca, chce wiedzieć co podpisuje, jeśli nie rozumie zapisów, szuka fachowca, który mu wytłumaczy niejasne kwestie. Bardzo często istotne jest też przekonanie, że radca prawny czy adwokat, który dokona analizy umowy deweloperskiej na zlecenie działa na korzyść klienta. Umowa z kolei jest sporządzona przez kancelarię, która obsługuje dewelopera, więc będzie bronić interesów dewelopera. Warto podkreślić, że sprawdzenie umowy deweloperskiej może się odbywać w przeróżny sposób. Konkurencyjne firmy sugerują niewielkie kwoty, a gdy dochodzi do realizacji zlecenia okazuje się, że w najniższej cenie jest najczęściej pobieżna analiza umowy deweloperskiej bez załączników i bez konsultacji. Za każdą kolejną, istotną w zrozumieniu całości, czynność jest dopłata. Warto o tym wiedzieć, by porównywać ceny doprecyzowanej usługi, która interesuje naszej firmie fachowcy, którzy zajmują się umowami deweloperskimi to radcy prawni z doświadczeniem w tej konkretnej dziedzinie. To bardzo ważne, ponieważ radca prawny czy adwokat może być specjalistą w każdej dziedzinie. Z nami pracują wyłącznie specjaliści, którzy zajmują się zagadnieniem związanym z rynkiem nieruchomości, ustawą deweloperską, a zatem są w temacie biegli na tyle, by mieć świadomość, w jaki sposób zabezpieczają się deweloperzy. Wiedza, jaką posiadają jest najcenniejsza, najczęściej poparta stroną kontaktu z naszą firmą jest to, że działa też zdalnie. Bez problemu przeanalizuje umowę deweloperską z drugiego końca Polski. To praca, która nie wymaga obecności żadnej ze stron w określonym miejscu, co powoduje, że nasza firma jest co zwracamy uwagę podczas sprawdzenia umowy deweloperskiej?Najważniejsze jest zwrócenie uwagi na konkrety, które powinny być w niej zawarte, a bardzo często są pominięte, by zapewnić większą swobodę deweloperowi. W interesie każdego jest doprecyzowanie o jaką nieruchomość chodzi, gdzie jest położona, jaki jest jej metraż, co do niej przynależy, a także jak wszystko zostanie wykończone w standardzie deweloperskim. Im więcej szczegółów, tym łatwiejszy będzie odbiór techniczny, który należy zrealizować po wykonaniu prac przez dewelopera. Jest to ważne, gdy uświadomimy sobie, że stan deweloperski nie jest jasno określony w żadnych przepisach. To w umowie deweloperskiej zostaje doprecyzowany przez dewelopera. Dzięki tym informacjom nabywca wie co powinno się znaleźć w mieszkaniu i jakiego standardu może oczekiwać. Kolejną niezwykle istotną informacją są terminy, czyli kolejny konkret, który musi być określony w umowie. Z perspektywy dewelopera to ważny zapis, ale niebezpieczny, bo stawia granicę zakończenia prac. Często zakończenie prac budowlanych to właśnie pierwszy termin, kolejnym jest odbiór inwestycji, potem czas na odbiory techniczne poszczególnych mieszkań, a na końcu podpisanie umowy przenoszącej własność na nabywcę. Jest to moment, który spina klamrą współpracę z deweloperem. Powyższe informacje są kluczowe dla nabywcy. To konkrety, na które zwraca się uwagę, ale są też takie zapisy, które nie zawsze są czytelne, właśnie dlatego warto mieć pomoc specjalisty, ponieważ dzięki niej będziemy mieli pewność, że kwota za mieszkanie nie wzrośnie w niezapowiedziany sposób, a może się tak wydarzyć, gdy metraż mieszkania będzie deweloperSprawdzenie umowy deweloperskiej czasem pozwala wykryć nieuczciwego dewelopera, który nie przestrzega zapisów związanych z ustawą deweloperską. Dzieje się tak, ponieważ cały czas jest na to przyzwolenie nabywców, którzy nie są świadomi, że takie zachowanie może się dla nich źle skończyć. Dlaczego? Bo taki deweloper nie będzie chciał podpisać umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, a co za tym idzie, pozbawia klienta możliwości domagania się sprawiedliwości, gdy w trakcie budowy coś pójdzie nie tak, jak w umowie. Umowę, którą zawiera często nazywa umową przedwstępną lub rezerwacyjną. Taki wykonawca najczęściej nie posiada rachunku powierniczego, a co za tym idzie, wymaga od klienta wpłaty zadatku na konto, które nie jest w żaden sposób zabezpieczone. Posiadanie rachunku powierniczego jest wymogiem, którego musi dopełnić deweloper. W innym razie nie jest deweloperem, a notariusz nie będzie mógł sporządzić umowy deweloperskiej z jego udziałem. W takiej sytuacji do spotkania z notariuszem dochodzi dopiero na końcu, po realizacji inwestycji, o ile zostanie zrealizowana pomyślnie, a wykonawca nie zniknie. Umowa, którą sporządza notariusz jest umową sprzedaży, nie zaś przeniesienia własności. Obie strony w takiej sytuacji dogadują się, że wcześniej nie podpisały żadnej umowy. Przysłowiowy deweloper obniża cenę mieszkania o wpłaconą wcześniej zaliczkę, ale nie tylko. Często jego koszty są niższe, bo nie musi płacić za prowadzenie rachunków powierniczych, za usługę kancelarii, a także za podpisanie jednego aktu notarialnego, czego skutkiem jest niższa cena mieszkania, zachęcająca do działania wbrew ustawie zachowanie wykonawców udających dewelopera należy pamiętać o tym, że gdyby nie było na takie sytuacje chętnych nabywców, nie byłoby miejsca dla nieuczciwych deweloperów. Ustawa deweloperska zaznacza, że prowadzenie działalności deweloperskiej bez posiadania rachunku powierniczego jest przestępstwem. Decydując się na podpisanie umowy z wykonawcą udającym dewelopera, musimy mieć świadomość, że choć cena mieszkania jest niższa, to nasze zabezpieczenie jest praktycznie znikome. Zaliczka, którą wpłacimy może być nie do odzyskania, gdy deweloper okaże się spotkamy się z sytuacją, w której taki wykonawca odmówi nam sprzedaży nieruchomości, możemy domagać się kar umownych, dlatego warto je wpisać w umowę przedwstępną, jeśli umowa nie będzie miała charakteru aktu notarialnego. Jest też szansa, że otrzymamy odszkodowanie, ale warunkiem otrzymania odszkodowania jest udowodnienie przed sądem, że jako potencjalny nabywca jesteśmy firma przekaże niezbędne informacje, które każdy kupujący mieszkanie będzie mógł wykorzystać w wybrany przez siebie sposób. Wiemy, że istnieją różni wykonawcy. Naszym zadaniem jest uświadamiać, tę różnorodność i konsekwencje, jakie się z nią wiążą. Chcemy szerzyć świadomość wśród naszych klientów, by nie czuli się oszukani. Specjaliści, którzy pracują w naszym zespole są doświadczonymi fachowcami, którzy potrafią każdą, nawet tą najtrudniejszą wiedzę przekazać w sposób przystępny.

^{Umowa w formie aktu notarialnego to przy sprzedaży nieruchomości obowiązek. Czy konieczne jest jednak podpisanie umowy przedwstępnej? Na szczęście nie. Umowa przedwstępna jest sporządzana w sytuacjach, w których nie ma możliwości finalizacji transakcji od razu. W grę wchodzą tu między innymi kwestie związane z kredytem hipotecznym.} Kupno własnego domu to jedna z najważniejszych decyzji podejmowanych w życiu. Nawet drobne niedopatrzenia w kwestiach formalnych mogą przynieść szereg poważnych problemów w przyszłości. Aby ich uniknąć, zdecyduj się na współpracę z doświadczonym deweloperem, który ma stabilną pozycję na rynku. Zapoznaj się także dokładnie z treścią podpisywanych umów i zawczasu dowiedz się, które z nich wymagają formy aktu notarialnego. Kupując dom na rynku pierwotnym, możesz spotkać się z różnymi rodzajami umów. Jeśli interesujesz się inwestycją, która jest w trakcie realizacji, to zapewne będziesz podpisywać umowę deweloperską, a następnie umowę o przeniesienie praw własności. Możesz także zawrzeć umowę rezerwacyjną, jeśli potrzebujesz czasu np. na to, aby dopełnić wszelkich formalności związanych z pozyskaniem kredytu hipotecznego. W sytuacji, gdy chcesz kupić nieruchomość, która już ma formę prawną zezwalającą na użytkowanie budynku, wówczas możesz podpisać także umowę przedwstępną. Umowa rezerwacyjna - to umowa, dzięki której zyskujesz czas, np. na pozyskanie funduszy na zakup nieruchomości. Umawiasz się z deweloperem, że przez wskazany w umowie czas nie będzie on proponował lokalu innym nabywcom. Więcej na temat umowy rezerwacyjnej przeczytasz we wpisie: Co to jest umowa rezerwacyjna? Co dzięki niej zyskasz?Umowa przedwstępna - dotyczy domów/lokali, które posiadają pozwolenie na użytkowanie. Jeśli budynek, którym jesteś zainteresowany, został już wybudowany i ma wymaganą formę prawną, wówczas podpisujesz z deweloperem umowę przedwstępną. Stanowi ona zobowiązanie do tego, aby wskazane w niej strony zawarły w przyszłości umowę deweloperska - dotyczy tych nieruchomości, które nie zostały jeszcze ukończone. Wszelkie kwestie związane z wymogami prawnymi dotyczącymi umowy deweloperskiej zostały zawarte w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu przeniesienia praw własności - to umowa, dzięki której zyskujesz prawo własności do domu/lokalu, poświadczone odpowiednim wpisem w księdze wieczystej. Od momentu jej podpisania stajesz się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Nie wszystkie wymienione wyżej umowy zawierane z deweloperem wymagają formy aktu notarialnego. Jednak w niektórych przypadkach jest on obligatoryjny - w przeciwnym razie umowa jest nieważna. Tę kwestię reguluje Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednoznacznie wskazuje ona, że umowa deweloperska, aby była ważna z prawnego punktu widzenia, musi zostać podpisana u notariusza. Kolejny kontrakt, który również musi mieć formę aktu notarialnego to umowa sprzedaży/umowa przeniesienia praw własności. Jeśli chodzi o umowę przedwstępną, to także i ona może zostać podpisana w obecności notariusza, jednak może też mieć charakter umowy cywilno-prawnej. Należy jednak mieć na uwadze, że aby była ważna, musi zostać sporządzona na piśmie. Umowa rezerwacyjna z kolei to kontrakt cywilno-prawny, który dla swojej ważności musi być zawarty w formie pisemnej, forma aktu notarialnego nie jest w tym przypadku wymagana. Ustawodawca ustanowił wymóg podpisywania niektórych kontraktów w formie aktu notarialnego nie po to, aby nałożyć na strony umowy dodatkowe obowiązki i komplikacje związane z wizytą u notariusza. Powstał on, by zabezpieczyć interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego nieruchomość. Jeśli umowa deweloperska lub umowa sprzedaży/przeniesienia praw własności nie zostanie podpisana u notariusza, to będzie nieważna. Oznacza to, że żadna ze stron nie będzie mogła przed sądem dochodzić roszczeń w sytuacji, gdy któraś z nich nie wywiąże się z umowy. Umowa podpisywana u notariusza wymaga osobistej obecności każdej ze stron umowy. Nie może być podpisana zdalnie. Obowiązkiem notariusza jest upewnić się, że zarówno kupujący, jak i sprzedający nieruchomość podpisują ją dobrowolnie, a także rozumieją zapisy umowy. Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego związane jest z dodatkowymi opłatami, których wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości. Koszty podpisania umowy deweloperskiej solidarnie ponoszą po połowie zarówno deweloper, jak i kupujący. Marzy Ci się przestronny dom pod miastem i szukasz inwestycji realizowanych w spokojnej okolicy? Sprawdź, które budynki na osiedlu Świerkowe Bielany wciąż są dostępne do rezerwacji i wybierz swój dom na Bielanach Wrocławskich! Jeśli masz pytania dotyczące umów zawieranych podczas zakupu domu - skontaktuj się z naszym przedstawicielem. Pamiętaj, jesteśmy po to, by Ci pomóc!

Клο бምկюто σኃфаλωսо	Ζело хաшузэвε
Αтомοт լιтрытէνад щኞ	Уնιፂኬց скулխкеχ
Κոφ еդωፌ	Иրιгዖгл φቄмеፓիщεμа
Уዜቮкл уснавαյ ፒዪе	Аղο иሺифεμ ቲ

Deweloper przesyła wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem doręczenia. Czeka 30 dni od daty doręczenia na zapłatę. Gdy po tym czasie pieniądze nie wpłyną na jego konto, może odstąpić od umowy. Umowa traci także ważność, gdy nabywca nie stawi się na odbiór mieszkania lub podpisanie aktu notarialnego przenoszącego prawo własności. Nie wiem jak u Ciebie, ale u mnie za oknem leje, wieje i błyska. Czyli idealna pogoda, żeby sobie wygodnie usiąść i przy herbacie czy kawie poczytać dokumenty, które dostałeś od dewelopera 🙂 . . 1. Zastanów się, jakie postanowienia w umowie są dla Ciebie najważniejsze Przemyśl, dlaczego zainteresowała Cię akurat ta oferta tego konkretnego dewelopera i wypisz na kartce, co jest dla Ciebie ważne. Czy wybrałeś akurat tę inwestycję, bo chcesz cieszyć się spokojnym wypoczynkiem w swoim własnym ogródku? Może skusiła Cię niska cena? Może ten deweloper ma świetne opinie i liczysz na to, że Twoje mieszkanie zostanie wykonane perfekcyjnie? Zastanów się też, czego się obawiasz. Może tego, że nie dostaniesz kredytu? Albo że w mieszkaniu będą usterki, a deweloper nie będzie ich chciał usunąć? Albo wzrostu ceny mieszkania? Nie pomijaj tego punktu. Poświęć odpowiednią ilość czasu na zastanowienie. Zapytaj też o zdanie swoich domowników – być może każdy z nich zwraca uwagę na coś innego. To ważne, żeby uświadomić sobie, czego tak naprawdę się oczekuje. Pozwoli to na sprawdzenie umowy pod kątem Twoich wymagań i modyfikację postanowień umowy w taki sposób, żeby nowe mieszkanie było dokładnie takie, jak trzeba. Oczywiście może się też zdarzyć, że po dokładnej analizie okaże się, że inwestycja nie spełnia Twoich oczekiwań. . 2. Zajrzyj do dokumentów rejestracyjnych i księgi wieczystej Dzięki internetowi podstawowe informacje na temat dewelopera i nieruchomości, na której zostanie wybudowana inwestycja, są na wyciągnięcie ręki. I za darmo. Sprawdź informacje na temat dewelopera zawarte w Krajowym Rejestrze Sądowym lub CEiDG. Zobacz, jak wygląda stan prawny nieruchomości opisany w księdze wieczystej. . 3. Przeczytaj prospekt informacyjny i wzór aktu notarialnego Przeczytaj dokładnie cały prospekt informacyjny i wzór umowy deweloperskiej. To z treści tych dokumentów będą wynikały Twoje prawa i obowiązki związane z umową. Stan z nich wynikający może się różnić w stosunku do stanu, który wynika z kolorowych reklam, wizualizacji i makiet. Wystarczy przejrzeć kilka folderów reklamowych by zauważyć, że przedstawione w nich informacje stawiają inwestycję w jak najlepszym świetle, a wady inwestycji dyskretnie pomijają. Reklama oddziałuje na nasze emocje – np. widzimy na wizualizacji jak szczęśliwi ludzie spacerują pośród zieleni z psem, i wierzymy, że dane osiedle domków będzie położone w spokojnej okolicy. Tymczasem z prospektu i wzoru umowy może wynikać, że gmina planuje zaraz obok wybudować ruchliwą drogę, albo że koło Twojego przyszłego domu będą codziennie przechodzić do pobliskiego supermarketu mieszkańcy wszystkich okolicznych osiedli. Wiele osób rezygnuje z prób czytania wzoru aktu notarialnego, ponieważ nie rozumieją prawniczego języka, którym jest spisany. Tym bardziej powinno to skłaniać do zasięgnięcia opinii prawnika i oczywiście czytania tego bloga :). . 4. Wyjaśnij wątpliwości w biurze dewelopera Warto poprosić o wyjaśnienia pracowników dewelopera – to oni tworzą prospekt, oraz współuczestniczą w tworzeniu zapisów umowy deweloperskiej, więc powinni umieć wytłumaczyć poszczególne zapisy. Na pewno udzielą Ci też informacji na temat kwestii technicznych, które nie wynikają z prospektu. Mimo wszystko traktuj te wyjaśnienia z pewną dozą nieufności, bo nie każdy deweloper będzie uczciwie informował o skutkach zapisów w umowie. Upewnij się też, czy to co obiecuje deweloper rzeczywiście zostało wpisane w umowie. Jeśli np. deweloper twierdzi, że będziesz mógł korzystać wraz z rodziną z pobliskiej infrastruktury znajdującej się na okolicznych działkach – placu zabaw, parkingu czy skweru – to sprawdź, czy z umowy wynika, na jakiej zasadzie takie korzystanie będzie możliwe. . Otagowane jako: CEiDG, deweloper, informacje podstawowe, księga wieczysta, kupno mieszkania, umowa deweloperska, zanim podpiszesz umowę, zwróć uwagę

Akt notarialny z 12 marca 2018 r. był aktem ważnym i obowiązującym, natomiast akt z 6 kwietnia 2018 r. nie był umową a jedynie zespołem oświadczeń i sprostowań i odnosił się bezpośrednio do aktu z 12 marca 2018 r., uściślając lub wyjaśniając drobne pomyłki i nieścisłości w nim zawarte, podając jednocześnie nowy

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska (dalej: ustawa) weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Podczas kontroli trwającej od kwietnia do grudnia 2013 r. UOKiK przeanalizował 1162 wzory umów sprzedaży mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, 565 prospektów informacyjnych oraz 1239 faktycznie zawartych kontraktów. Celem kontroli było wyeliminowanie niekorzystnych dla klientów praktyk i postanowień w umowach, a także sprawdzenie, czy deweloperzy przestrzegają przepisów nowej ustawy. Odstąpienie od umowy Umowa deweloperska powinna zawierać warunki odstąpienia od niej. Część skontrolowanych przez UOKiK deweloperów nie stosuje się do tego wymogu i w umowie odwołuje do odpowiedniego przepisy ustawy. Jest to niewystarczające, bo klient musi znać przesłanki odstąpienia od umowy i ma zawsze prawo odstąpić od umowy, która nie zawiera elementów wymaganych w ustawie. Sprzeczne z prawem są działania deweloperów, które ograniczają prawo klienta do odstąpienia od umowy. Niezgodne z prawem jest też często spotykane obciążanie klientów kosztami w przypadku skorzystania przez niego z prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej. W trakcie kontroli UOKiK stwierdził także bezprawne przypadki potrącania przez deweloperów różnym tytułem kwot ze zwracanych klientom pieniędzy, w sytuacji odstąpienia przez nich od umowy deweloperskiej. Tymczasem, zgodnie z prawem, w przypadku skorzystania przez klienta z prawa odstąpienia od umowy, uważa się ją za niezawartą i klient nie ponosi żadnych kosztów z tym związanych. Odstąpienie przez konsumenta od umowy deweloperskiej oznacza, że deweloper nie może żądać jakichkolwiek kwot, np. tytułem odsetek za opóźnione wpłaty, kar umownych, zadatku itp. Deweloper nie może domagać się zapłaty określonych kosztów, jeżeli klient odstępuje od umowy z przyczyn nieleżących po jego stronie (np. z powodu wzrostu ceny w wyniku zmiany stawek podatku VAT, zmiany powierzchni lokalu, zawinionego niewykonania zobowiązania przez dewelopera). W przypadkach, gdy odstąpienie od umowy następuje z przyczyn, które nie leżą po stronie klienta, ale również niezawinionych przez dewelopera (np. zmiana stawek VAT) ewentualne koszty związane z odstąpieniem np. koszty wykreślenia wpisu z księgi wieczystej strony powinny ponosić wspólnie. W przypadku natomiast, gdy odstąpienie klienta od umowy jest spowodowane przyczynami leżącymi po stronie dewelopera, koszty z tym związane powinien ponosić deweloper. Oświadczenie klienta o odstąpieniu od umowy deweloperskiej trzeba złożyć w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi i powinno ono zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości w przypadku, gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej. Oświadczenie to może zostać również złożone w formie aktu notarialnego, aczkolwiek będzie to już forma wykraczająca ponad wymogi ustawy. Deweloper nie może zatem z góry przesądzać, że jedyną dopuszczalną formą tego oświadczenia będzie akt notarialny. Część umów firm budowlanych nie zawiera precyzyjnego zapisu, dotyczącego rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych, a także warunków zwrotu pieniędzy w razie odstąpienia klienta od umowy. Jest to naruszenie ustawy, według której w umowie muszą się znaleźć takie zapisy. Zmiana umowy Bezprawne są także działania deweloperów, które polegają na niezachowaniu odpowiedniej formy umowy deweloperskiej lub aneksów do niej. W myśl ustawy umowa deweloperska obowiązkowo musi mieć formę aktu notarialnego, a jej niezachowanie powoduje nieważność tej umowy. Forma aktu notarialnego jest także obligatoryjna w przypadku zmiany lub uzupełnienia umowy deweloperskiej. Sprzeczne z prawem jest zatem zastosowanie innej formy zmiany umowy deweloperskiej, np. formy pisemnej. Niedozwolone klauzule umowne Niedozwolone klauzule umowne to zapisy, które nie zostały ustalone z klientem indywidualnie i naruszają rażąco jego interesy. Rejestr klauzul uznanych za niedozwolone prowadzi UOKiK. Analiza umów z deweloperami przeprowadzona przez UOKiK wskazuje, że deweloperzy umieszczają w nich oświadczenie klienta dotyczące prawidłowości wykonania przez dewelopera określonych czynności (np. doręczenia prospektu informacyjnego, wykonania bez wad itp.). Bardzo często łączy się z to oświadczeniem o powstrzymaniu się przez klienta w przyszłości przed zgłaszaniem roszczeń z tego tytułu. Tego rodzaju postanowienia ograniczają albo wyłączają dochodzenie od dewelopera odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, dlatego są sprzeczne z prawem. Naruszają rażąco interesy konsumentów postanowienia umowy, na podstawie których deweloper obciąża klientów obowiązkiem ponoszenia kosztów związanych z eksploatacją lokalu i części nieruchomości wspólnej w przypadku braku odbioru przez klienta mieszkania. Sprzeczne z prawem są postanowienia umowy zawierające zapisy nieprecyzyjne, które umożliwiają deweloperowi ich interpretację na niekorzyść klienta. Dotyczy to kwestii, związanych np. z odbiorem, wydaniem, przeniesieniem własności mieszkania, wykonania prac budowlanych, obowiązku poniesienia niesprecyzowanych kosztów, wydłużania terminów usunięcia wad mieszkania, potrącania kwot w nieokreślonej wysokości ze zwracanych konsumentom sum, zaliczania wpłacanych przez klientów pieniędzy tytułem kolejnych rat na poczet mogących mieć sporny charakter należności (kary umowne, odszkodowania, czynsze). W postanowieniach tych wątpliwości UOKiK wzbudziło użycie przez deweloperów nieprecyzyjnych sformułowań, np. „wszelkie koszty”, „wszystkie zobowiązania pieniężne”, „wady nieistotne”, „wady istotne”, „drobne wady”, „niedociągnięcia jakościowe mieszczące się w granicach tolerancji użytkowej”, „względy techniczne, technologiczne i ekonomiczne”, „rzeczywiste straty inwestora”, wyliczeń o charakterze otwartym – „w szczególności” oraz przyznanie wprost możliwości dokonywania interpretacji umowy. Postanowienia tego rodzaju, umożliwiające deweloperowi dokonywanie interpretacji umowy rażąco naruszają interesy konsumentów. Deweloperzy często wpisują do umowy postanowienia, związane z potrącaniem należności ze zwracanych klientom kwot. Na podstawie tego rodzaju postanowień deweloper zastrzega możliwość potrącania ze zwracanych konsumentowi pieniędzy kwot, które mogą mieć charakter sporny (kary umowne, odszkodowanie) lub bliżej nieookreślony („rzeczywiste straty”, „wszelkie zobowiązania finansowe”, „inne świadczenia”). Deweloper zatem, będąc w posiadaniu pieniędzy klienta może potrącić, według własnego uznania, kwoty nawet w przypadku, gdy się mu nie należą. Postanowienia takie są sprzeczne z prawem. Niedozwoloną klauzulą umowną jest także narzucanie przez dewelopera kancelarii notarialnej, w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego sprzedaży mieszkania (często w mieście swojej siedziby głównej, która jest nierzadko oddalona o kilkaset kilometrów od miejsca zamieszkania klienta). Warto w związku tym pamiętać, że klient ma prawo swobodnie wybrać kancelarię notarialną, w której nastąpi podpisanie aktu notarialnego, choćby z powodów ekonomicznych (wybrany przez klienta notariusz może pobrać niższą stawkę wynagrodzenia, niż wskazany przez dewelopera lub zupełnie zrezygnuje ze swojego wynagrodzenia) lub praktycznych (wybrana przez klienta kancelaria notarialna mieści się w dogodnym dla niego miejscu). Ponadto sprzeczne z prawem jest nakładanie na klienta dodatkowych, nieuzasadnionych obowiązków, jak np. konieczności zawarcia umowy z ubezpieczycielem wskazanym przez dewelopera, partycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości należących do dewelopera, złożenia określonych oświadczeń, poniesienia kosztów aneksów, poniesienia kosztów eksploatacyjnych pomimo nieodebrania mieszkania. Deweloper nie może też zapisać w umowie postanowień: • zwiększających cenę mieszkania, np. ze względu na zmianę stawki VAT i pozbawić klienta prawa odstąpienia od umowy, • zmieniających cenę mieszkania z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości stwierdzone podczas odbioru mieszkania lub inwentaryzacji powykonawczej, • ograniczających odpowiedzialność dewelopera do określonej w umowie kary pieniężnej, • przenoszących na klienta obowiązek zapłacenia opłat ciążących na właścicielu nieruchomości związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przed ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności mieszkania (np. podatków), • uprawniających dewelopera do dokonania jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową, • uzależniających przeniesienie własności mieszkania/domu od zapłaty należności innych niż cena (np. z tytułu administrowania budynkiem, opłat eksploatacyjnych), • obciążających klientów kosztami wypisów aktów notarialnych dla dewelopera. Podczas badania UOKiK skontrolował 93 firm deweloperskich, w tym 9 spółdzielni prowadzących działalność deweloperską. Zastrzeżenia wzbudziły praktyki 89 podmiotów. W wyniku kontroli UOKiK: wszczął 85 postępowań przeciwko deweloperom, którzy złamali prawa klientów, wystosował 52 wezwania do zaprzestania naruszeń, 28 deweloperów usłyszało zarzuty naruszenia ustawy deweloperskiej. Ponadto Urząd zakwestionował 470 klauzul, które są już wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych i nie można ich zapisywać w umowach z klientami. Artykuł zaktualizowany:30 kwietnia 2020

Dla umowy sprzedaży, tak samo jak umowy deweloperskiej, obowiązuje forma aktu notarialnego. Garaż, miejsce postojowe. Wszystkie umowy mogą uwzględniać także garaż lub miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, lecz na każdym etapie można w tym zakresie zawrzeć osobną umowę z deweloperem. Nadeszła chwila niezwykle ważna w procesie zakupu mieszkania od dewelopera. Budynek już wybudowany, odebraliście swoje mieszkanie protokołem, usterek już nie ma, zapłaciliście deweloperowi całą należną cenę pora więc na podpisanie umowy sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego. Dopiero po jego podpisaniu stajecie się właścicielem tego, na co tak długo czekaliście i co kosztowało was dużo nerwów i… pieniędzy – własnego aktu notarialnego odbywa się zwykle w kancelarii notarialnej (lub w innym miejscu, np. w biurze dewelopera czy w wynajętej sali) przed notariuszem wskazanym przez dewelopera. Wiele osób buntuje się przeciwko takiemu rozwiązaniu, ale jak już kiedyś pisałam, ma to pewne uzasadnienie, choć obligatoryjne oczywiście nie jest. Za chwilę zobaczycie, jak dużo dokumentów i zaświadczeń potrzeba, aby akt notarialny mógł być sporządzony. Większość dokumentacji wydają urzędy i trudno spodziewać się, aby wydawały je w kilkudziesięciu egzemplarzach. Byłoby to niezbędne, gdyby umowy sporządzane były dla każdego klienta w innej kancelarii, przez niego wskazanej. Nie bez znaczenia jest też organizacyjna strona przedsięwzięcia. Wyobraźcie sobie, ile czasu zajęłoby podpisanie wszystkich umów, gdyby w budynku było 500 mieszkań, a każdy z klientów podałby adres kancelarii w innej dzielnicy, lub w innym mieście. Zdecydowanie łatwiej, szybciej i bezpieczniej zorganizować całą „akcję” w jednym miejscu. Nie chcę już nawet wspominać o tym, że bez względu na nazwisko czy adres notariusza, wszędzie powinniście zostać tak samo dobrze i profesjonalnie potraktowani. Notariusz jest przecież osobą godną zaufania, bezstronną i nie należy w żadnym wypadku z góry podejrzewać, że działa w zmowie z deweloperem, aby w jakikolwiek sposób skrzywdzić klienta. Ja takich notariuszy nie znam i nie sądzę, żeby ktokolwiek z was na takiego się że przy podpisywaniu z deweloperem umowy na wybudowanie mieszkania, przedyskutowaliście termin podpisania aktu notarialnego i wiecie już, że ten dzień raczej nie nastąpi w dniu odbioru lokalu – poza sytuacją, kiedy kupujecie lokal już wybudowany. Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia u notariusza następujących dokumentów:zaświadczenia o oznaczeniu budynku numerem porządkowym;aktualnego wypisu z rejestru gruntów z wyrysem;aktualnego odpisu księgi wieczystej nieruchomości;zaświadczenia o samodzielności lokali;wyrysu z mapy geodezyjnej z naniesionym budynkiem;uchwały zarządu spółki, zezwalającej na sprzedaż lokali;aktualnego odpisu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego; decyzji zatwierdzającej projekt i wyrażającej zgodę na budowę budynku; planów wszystkich kondygnacji budynku według inwentaryzacji powykonawczej budynku; wypisu z kartoteki lokali. Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej wpisana została hipoteka, np. z tytułu kredytu, jakiego bank udzielił deweloperowi na budowę, to dodatkowo niezbędny będzie dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają przedmiotowy lokal z obciążeń na swoją rzecz. W różnych przypadkach dokumentów może być dużo więcej, lub mogą być nieco inne niż wyżej wymienione. Te, które przytoczyłam są tylko przykładowe (aczkolwiek podstawowe) i mają na celu wyłącznie wyjaśnienie, że deweloper musi mieć trochę czasu, aby wszystko zgromadzić. Wy sami natomiast nie musicie całej dokumentacji czytać ani sprawdzać, ponieważ robi to notariusz już przy pierwszej umowie w danej inwestycji. A jak już ustaliliśmy wcześniej, do notariusza należy mieć zaufanie. Kupujący, czyli wy, do notariusza przynosi ważny dokument tożsamości, najlepiej dowód osobisty, numer NIP (zanotowany w dowolnym miejscu lub w pamięci – do sprawdzenia czy został prawidłowo zapisany) i pieniądze na dokonanie wszelkich opłat związanych z przeniesieniem własności. A będzie ich niemało. Ale o opłatach treści aktu notarialnego znajdziecie opis gruntu, budynku, w którym znajduje się mieszkanie, opis mieszkania, wraz z metrażem, usytuowaniem i prawami mu służącymi. Prawem takim jest np. udział w wieczystym użytkowaniu lub własności gruntu, na którym budynek jest usytuowany czy udział w częściach wspólnych budynku (klatkach schodowych, windach, korytarzach, itp.). W niektórych przypadkach prawem jest także wyłączne korzystanie z ogródka lub miejsca parkingowego, o ile taką zasadę przypadku miejsc garażowych usytuowanych w ogólnej hali garażowej można zastosować dwa rozwiązania. Albo wyodrębnia się halę jako samodzielny lokal użytkowy i wtedy nabywacie udział w tymże lokalu. Przy czym jeżeli, dla przykładu, wszystkich miejsc garażowych byłoby 20 a wy macie mieć prawo korzystania z jednego miejsca , to udział wynosiłby wówczas 1/20. Albo można uznać, że hala garażowa stanowi część wspólną budynku, ale konkretne miejsca garażowe są przydzielane do wyłącznego korzystania właścicielom konkretnych lokali, co zapisane jest w akcie notarialnym. W takim przypadku miejsce to będzie na stałe związane z lokalem a prawo do niego można odsprzedać wyłącznie osobie, która jest właścicielem lokalu w tym samym budynku. Wbrew pozorom takie rozwiązanie ma jednak swoje plusy, jak chociażby to, że do garażu (a co za tym idzie do całego budynku) mają dostęp wyłącznie właściciele lub osoby przez nich zaproszone. Względy bezpieczeństwa mieszkańców mają tu, moim zdaniem, ogromne znaczenie. Natomiast jeśli wyodrębnia się halę garażową jako samodzielny lokal użytkowy i sprzedaje wam udział w tymże lokalu wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca parkingowego to taki udział nie jest w żaden sposób związany z własnością lokalu w danym budynku, a tym samym można go sprzedać każdej osobie, w tym również oczywiście spoza mieszkańców danego osób, które po raz pierwszy podpisują notarialną umowę sprzedaży, niezrozumiały jest zazwyczaj paragraf, w którym mowa o tym, w jakim udziale przysługuje wam prawo do części wspólnych budynku oraz gruntu, na którym wybudowano budynek. Udział ten zapisany jest w formie ułamka, gdzie w mianowniku znajduje się suma powierzchni użytkowych wszystkich samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu (np. biur czy sklepów, o ile są takowe w budynku) a także pomieszczeń przynależnych (np. komórek, schowków czy pomieszczeń gospodarczych), zaś w liczniku ułamka jest suma powierzchni użytkowej mieszkania, które kupujecie i ewentualnych pomieszczeń do niego przynależnych. Dla przykładu, gdybyście kupowali pięćdziesięciometrowe mieszkanie i trzymetrowe pomieszczenie gospodarcze a suma powierzchni użytkowych wszystkich samodzielnych lokali w tym budynku oraz pomieszczeń przynależnych wynosiłaby 1 500 metrów kwadratowych, wówczas udział związany z waszym lokalem wynosiłby 53/1500. Może się jednak zdarzyć, że w metrażu pojawiają się cyfry po przecinku. Wtedy licznik i mianownik wszystkich ułamków mnoży się przez 100. Po zsumowaniu wszystkich ułamków, powstałych we wszystkich aktach notarialnych danej nieruchomości, musimy otrzymać 1. Tak wyliczony udział nie jest tylko liczbą na papierze. W praktyce, zgodnie z Ustawą o własności lokali, ułamek ten stanowi o tym, jakie koszty będziecie w przyszłości ponosili na utrzymanie nieruchomości wspólnej, tj. na sprzątanie, administrowanie, remonty, ale też podatki. A jeżeli wspólnota będzie generowała zyski, np. z reklam umieszczanych na terenie posesji, to udział ten będzie stanowił o waszych dochodach z tego tytułu. Z udziałem wiąże się także, a może przede wszystkim, ilość udziałów, jakimi będziecie dysponowali podczas zebrań wspólnoty mieszkańców. Tymi udziałami głosuje się np. wybierając zarząd lub decydując jakie remonty przeprowadzać w budynku (o ile wszyscy nie postanowicie inaczej).Akt notarialny zawiera także wnioski do sądu prowadzącego księgi wieczyste, aby sąd wydzielił wasz lokal do nowej księgi oraz wpisał was jako właścicieli. W efekcie, po rozpatrzeniu przez sąd wniosków, w księdze wieczystej, która dotychczas prowadzona była dla nieruchomości gruntowej, zostanie wpisany budynek oraz wszystkie lokale znajdujące się w nim wraz z opisem praw im służących, a dla każdego z lokali zostanie założona nowa księga wieczysta zawierająca pełną informację o każdorazowym właścicielu tegoż lokalu, o prawach, jakie lokalowi służą, a także obciążeniach, jakie na nim ciążą. W tym przypadku obciążenia to zwykle hipoteka na rzecz banku, w którym uzyskaliście swój kredyt mieszkaniowy. W ramach dygresji podpowiem tylko, że przed wpisaniem hipoteki bank musi wystawić wam dokument informujący o wysokości i rodzaju kredytu – ważne jest, aby w treści tego dokumentu wyraźnie napisane było, że kredyt został udzielony na budowę mieszkania a nie na jego zakup. To bardzo znacząco wpłynie na koszt ustanowienia związane z przeniesieniem własności zwyczajowo pokrywa kupujący, więc musicie liczyć się ze sporym wydatkiem. Poniżej wymienię najważniejsze koszty obowiązujące w dniu dzisiejszym, czyli według stanu na sierpień 2004 roku, oraz podam sposób ich liczenia. Dla potrzeb wyliczeń przyjmijmy, że mieszkanie jest warte łącznie brutto 200 000 zł:taksa notarialna – liczona według następującego wzoru: 1 010 zł plus 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł co w przypadku ceny 200 000 zł daje kwotę 1 710 zł;VAT od taksy notarialnej – 22% czyli 376,20 zł;Opłata sądowa – bodaj największa ze wszystkich, liczymy ją następująco: 6 600 zł plus 5% od nadwyżki powyżej 100 000 zł i z tego płacimy 1/5 część, co w przypadku naszej ceny 200 000 zł wyniesie 2 320 zł Razem już mamy 4 406,20 zł, a to jeszcze nie wszystko. Trzeba doliczyć jeszcze opłaty za wniosek do sądu, koszty druku nowej księgi, koszty wypisów aktu notarialnego (w zależności od ilości stron) a w niektórych przypadkach także inne koszty, ale wszystkich nie sposób wymienić. Z doświadczenia wiem, że podpisanie aktu notarialnego może być bardzo emocjonującym momentem. Wielu klientów nie zauważa nawet, że zmieniono im w treści imię lub numer mieszkania. Takie pomyłki mogą się zdarzyć, więc warto naprawdę uważnie słuchać, kiedy notariusz odczytuje treść aktu, a w przypadku jakichkolwiek niejasności należy poprosić o stosowne wyjaśnienie. W dobrej kancelarii notarialnej przed podpisaniem aktu z pewnością otrzymacie jego projekt do zapoznania się. Już wtedy warto we własnym zakresie sprawdzić ewentualne niejasne zapisy lub zaznaczyć je w treści i zapytać już tylko pozostaje czekać na zawiadomienie o założeniu księgi wieczystej. Taki dokument otrzymacie pocztą. Nie wrzucajcie go natychmiast do szuflady szczęśliwi, że to już koniec! Przeczytajcie uważnie całą treść. Sprawdźcie czy zgadzają się wasze imiona, nazwiska, imiona rodziców, numer i powierzchnia lokalu. Jeżeli znajdziecie najmniejszy chociażby błąd, udajcie się w oznaczonym na zawiadomieniu terminie, aby sprostować pomyłkę. Na tym etapie jest to prosta czynność, ale jeśli nie zareagujecie i wpis uprawomocni się, wtedy wszelkie zmiany będą dość czasochłonne i skomplikowane. Pamiętajcie, że Jan Kowalski syn Tadeusza to zupełnie inna osoba, niż Jan Kowalski syn na to, że tym razem to już naprawdę koniec waszej przygody z zakupem mieszkania. Mam nadzieję, że artykuły z serii „Okiem dewelopera” okazały się przydatne i kilka osób uchroniły przed niemiłymi niespodziankami. Teraz czekam na pytania od czytelników oraz na propozycje kolejnych tematów mieszkaniowo – deweloperskich.(Konsultacja prawna odcinka: bebiak) ^{Jej podpisanie służy zarezerwowaniu nieruchomości w celu zagwarantowania możliwości jej zakupu zainteresowanej stronie na warunkach określonych w umowie. Nie jest podpisywana w formie aktu notarialnego. Gwarancją dla sprzedającego najczęściej jest tzw. opłata rezerwacyjna, do wniesienia której kupujący zobowiązuje się w umowie.} Zakup własnego mieszkania od dewelopera wiąże się z wieloma decyzjami i formalnościami. Jedną z nich jest podpisanie umowy deweloperskiej, która jest jednym z najważniejszych dokumentów podpisywanych przez kupującego i dewelopera. Tłumaczymy więc, czym jest oraz na co zwrócić uwagę, aby zakup mieszkania przebiegł bez zbędnych problemów. Czym jest umowa deweloperska? Umowa deweloperska to nic innego jak dokument mający na celu zobowiązanie dewelopera do przeniesienia odrębnej własności na nabywcę w zamian za określoną cenę. Nie jest to jednak umowa przenosząca już prawo do mieszkania na kupującego, a jedynie mówiąca o tym, że tak właśnie ma się stać według niej w przyszłości. Pomimo tego jej podpisanie jest niezwykle istotne z punktu widzenia nabywcy, gdyż zapewnia go o tym, że po spełnieniu określonych warunków stanie się on właścicielem danej nieruchomości. To, co powinna zawierać umowa deweloperska, reguluje natomiast stosowana Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. ( Nr 232, poz. 1377), a brak któregokolwiek z wymienionych elementów jest równoważny z nieważnością takiej umowy. Co ważne, umowa deweloperska zawierana jest między kupującym a deweloperem w formie aktu notarialnego, wobec tego musi być zawarta przed notariuszem. Istotne elementy umowy deweloperskiej, na które warto zwrócić uwagę Wśród elementów, z których musi obowiązkowo składać się umowa deweloperska, można wymienić między innymi: określenie stron umowy oraz daty i miejsca jej zawarcia, cenę nabycia prawa własności lokalu, informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości,położenie i ważne cechy budynku, powierzchnie i określenie układu pomieszczeń, a także standardu, w jakim zostaną przeprowadzone prace wykończeniowe, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych. Oprócz tego warto jednak, podpisując umowę deweloperską, zwrócić uwagę na kilka innych czynników, które mogą mieć wpływ na proces budowy mieszkania oraz jego przekazania przez dewelopera. Harmonogram płatności Pierwszym z nich jest ustalony z deweloperem harmonogram płatności. Najczęściej deweloperzy proponują rozwiązanie podzielone na 4 części, ponieważ w trakcie budowy nieruchomości posiłkują się pieniędzmi nabywców, aby móc w pełni zrealizować inwestycję. Taki harmonogram, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych naraża jednak nabywców na dodatkowe koszta. Dlatego warto negocjować harmonogram, tak aby wpłaty podzielone były na dwie części w proporcjach 20/80 lub 10/90. Termin odbioru technicznego mieszkania Jednym z najważniejszych czynności związanych z kupnem mieszkania od dewelopera jest skontrolowanie jego stanu technicznego. Dlatego też umowa deweloperska powinna zawierać precyzyjny termin (dokładną datę) odbioru technicznego mieszkania, a także informacje na temat kar w razie jego przekroczenia przez dewelopera. Dokładne informacje na temat kosztów, jakie musi ponieść nabywca Koszt zakupu mieszkania oraz jego utrzymania po wydaniu przez dewelopera to elementy, o których każdy kupujący doskonale zdaje sobie sprawę. Jednak podpisując umowę deweloperską, warto również zwrócić uwagę na to, czy deweloper nie obciąża swoich klientów na przykład kosztami związanymi z wykonaniem przyłączy do sieci. Dokładny metraż nieruchomości Zawarcie ogólnego metrażu mieszkania daje wiele możliwości interpretacji przez dewelopera. Dlatego też w umowie deweloperskiej powinny być dokładnie określone metraże wszystkich pomieszczeń, a także metraż przynależności, którym może być na przykład balkon, taras czy działka wchodząca w skład zakupionej nieruchomości. Prawo do odstąpienia od umowy Ten element umowy deweloperskiej jest niezwykle istotny w przypadku finansowania inwestycji za pomocą kredytów hipotecznych. Pomimo że umowa podpisywana z deweloperem określa warunki, w jakich można odstąpić od umowy, najczęściej w tych punktach nie wspomina się nic o sytuacjach, w których bank nie przyzna inwestorom kredytów. Warto więc zadbać o zapis dotyczący możliwości odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu hipotecznego w banku. Dodatkowo chcąc mieć pewność, że umowa deweloperska jest korzystna, warto skonsultować się w tej sprawie z prawnikiem, który przeanalizuje ją pod kątem nielegalnych zapisów. Po dokonaniu formalności związanych z wydaniem mieszkania po akcie notarialnym należy udać się do elektrowni, wodociągów oraz gazowni w celu przepisania liczników na nowego właściciela. Kupujący musi tam zawrzeć nową umowę, natomiast sprzedający – wypowiedzieć już istniejącą. Zazwyczaj w tym celu wystarcza dostarczenie Czy umowę deweloperską należy podpisać przed czy po umowie kredytowej? Jakie są opłaty związane z umową deweloperską? Na te oraz inne pytania odpowiadamy w naszym artykule. Z tego artykułu dowiesz sięUmowa deweloperska - na co uważać?Umowa deweloperska: prawnik (adwokat lub radca prawny)Sprawdzenie umowy deweloperskiej - cena usługi i wybór prawnikaUmowa deweloperska a umowa rezerwacyjnaUmowa deweloperska - podstawowe elementyUmowa rezerwacyjna - najważniejsze cechyZabezpieczenie umowy rezerwacyjnejSprawdzenie umowy rezerwacyjnej z prawnikiemUmowa deweloperska kredytKredyt hipoteczny, umowa deweloperska - i co dalej?Harmonogram płatności umowy deweloperskiejWypłata kredytuUmowa deweloperska kosztNienotarialne formy umówUmowa deweloperska - opłaty notarialneUmowa deweloperska transzeTaksa notarialna i dodatkowe opłaty - wysokośćNotariusz - kto wybiera?Umowa deweloperska a przeniesienie własnościUmowa przyrzeczona - forma i kosztyUmowa przenosząca własność - charakterystykaOpóźnienie w przeniesieniu własności a odstąpienie od umowy Umowa deweloperska - na co uważać? Na podstawie umowy deweloperskiej, zawieranej pomiędzy deweloperem a nabywcą domu lub mieszkania, deweloper zobowiązuje się do zbudowania, a następnie przeniesienia własności lokalu na kupującego po zrealizowaniu przedsięwzięcia oraz zapłaceniu przez nabywcę całej ceny, wskazanej w umowie. Ponieważ zawarcie takiej umowy niesie ze sobą poważne i wieloletnie konsekwencje natury finansowej i prawnej, ogromne znaczenie ma bardzo szczegółowe jej sprawdzenie, najlepiej z pomocą doświadczonego prawnika, który wskaże punkty potencjalnie niekorzystne dla nabywcy lub wymagające renegocjacji. Mając na uwadze fakt, iż każda błędna decyzja lub przeoczenie ważnej kwestii na etapie podpisywania umowy może skutkować stratami finansowymi lub trudnościami w wyegzekwowaniu od drugiej strony realizacji umownych postanowień, warto jest zwrócić się do prawnika, specjalizującego się w analizie umów deweloperskich. Prawnicy firmy W Gruncie Rzeczy wspierają klientów w bezpiecznym podpisywaniu takich umów, ale też umów rezerwacyjnych, przedwstępnych i przyrzeczonych. W niniejszym artykule skupimy się właśnie na umowie deweloperskiej i najważniejszych kwestiach, których nie można pominąć na etapie weryfikacji i negocjowania postanowień umownych. Umowa deweloperska: prawnik (adwokat lub radca prawny) Ze względu na złożoność dokumentu, jakim jest często nawet 30-stronicowa umowa deweloperska wraz z załącznikami, których waga jest równie duża jak samej umowy, skorzystanie ze wsparcia prawnika w zakresie jej sprawdzenia wydaje się być jedynym słusznym rozwiązaniem. W ramach przygotowania do przystąpienia do umowy warto jest też zweryfikować samego dewelopera oraz stan prawny nieruchomości. Oznacza to konieczność zapoznania się z księgą wieczystą, prowadzoną dla gruntu, na którym realizowana jest inwestycja, a także z innymi publicznymi rejestrami, takimi chociażby jak Krajowy Rejestr Sądowy, gdzie dobrze jest sprawdzić treść wpisu, dotyczącego dewelopera, prowadzącego interesujące na przedsięwzięcie. Zlecając sprawdzenie umowy oraz samego dewelopera prawnikowi, specjalizującemu się w prawie nieruchomości, zyskamy pewność, że żadna istotna informacja nie pozostanie niezauważona, a wszelkie ryzyka, jakimi obarczona może być transakcja, zostaną zidentyfikowane i określony zostanie dalszy sposób postępowania. Sprawdzenie umowy deweloperskiej - cena usługi i wybór prawnika Koszt, z jakim należy się liczyć, zwracając się do prawnika o sprawdzenie zapisów umowy deweloperskiej, można szacować średnio na poziomie kilkuset złotych, co w porównaniu z wartością przedmiotu umowy nie jest dużą kwotą, tym bardziej, że dzięki temu zyskujemy większą pewność odnośnie bezpieczeństwa transakcji. Dodatkowo takie świadome i rozsądne podejście do zakupu lokalu może przyczynić się do wzmocnienia naszej pozycji w rozmowach z deweloperem. Przy wyborze prawnika warto przede wszystkim kierować się specjalizacją kancelarii, a także jej doświadczeniem w interesującym nas zakresie. Prawnicy firmy w Gruncie Rzeczy nie tylko świadczą najwyższej jakości usługi w tempie ekspresowym, ale dzięki bliskiej współpracy z inspektorami i inżynierami budowlanymi dodatkowo posiadają unikalną wiedzę z pogranicza prawa nieruchomości i techniki budowlanej. Umowa deweloperska a umowa rezerwacyjna Pomimo, iż formalnie umowa deweloperska, podpisywana zawsze w formie aktu notarialnego, jest podstawowym typem umowy zawieranym pomiędzy nabywcą a deweloperem, to zdarza się, że przystąpienie do niej poprzedzone jest zawarciem umowy rezerwacyjnej. Nie podlega ona regulacjom ustawy deweloperskiej, a jedynie tym zawartym w Kodeksie cywilnym. Nie jest ona tzw. umową nazwaną, co oznacza właśnie, że nie jest uregulowana w przepisach prawa. Umowa deweloperska - podstawowe elementy Umowa deweloperska jest szczegółowo opisana w ustawie deweloperskiej, ale mimo to wymaga bardzo dokładnego sprawdzenia przed podpisaniem. Wynika to z faktu, że część deweloperów, niekoniecznie celowo, nie do końca stosuje się do zapisów ustawy. Sprawdzając umowę należy bliżej przyjrzeć się kilku najważniejszym kwestiom, a w przypadku jakichkolwiek wątpliwości zwrócić się do dewelopera o ich wyjaśnienie. Najważniejsze spośród nich to: określenie w umowie terminu zakończenia prac budowlanych, uzyskania pozwolenia na użytkowanie oraz odbioru technicznego i zawarcia umowy przenoszącej własność. Warto podkreślić, że tylko przekroczenie przez dewelopera tego ostatniego terminu może stanowić podstawę do odstąpienia od umowy przez kupującego, wszelkie dodatkowe warunki należy ustalić indywidualnie z deweloperem (kary umowne, odszkodowanie w wysokości przekraczającej wysokość kar etc.); metraż lokalu, najlepiej z uwzględnieniem powierzchni poszczególnych pomieszczeń, a także norma, stosowana przez dewelopera do pomiaru metrażu ostatecznego i postanowienia dotyczące sposobu postępowania w przypadku gdy powierzchnia powykonawcza będzie mniejsza lub większa od projektowej. W umowie powinien również znaleźć się zapis odnośnie możliwości bezkosztowego odstąpienia od niej przez nabywcę w sytuacji gdy metraż ostateczny różni się od tego projektowego na przykład o ponad 2% (postanowienie pozbawiające kupującego takiej możliwości byłoby klauzulą niedozwoloną, zgodnie z decyzją Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz orzecznictwem polskich sądów); kary umowne i odsetki - odsetki w przypadku opóźnień w płatności ze strony nabywcy są należne niezależnie od zapisów umownych w tzw. wysokości ustawowej. Oczywiście deweloper i nabywca mogą ustalić w umowie inną ich wysokość, ale pamiętać należy, że odsetki należne nabywcy nie mogą przekroczyć maksymalnych odsetek ustawowych. Z kolei kary umowne, w przeciwieństwie do odsetek, dotyczą zobowiązań niepieniężnych (np. dochowanie umownych terminów) i istnieje dowolność w określaniu ich wysokości oraz sytuacji, kiedy i na rzecz której strony będą należne; standard wykończenia, stanowiący załącznik do umowy, najlepiej aby zawierał jak najbardziej szczegółowe informacje odnośnie wykończenia lokalu i zastosowanych rozwiązań technicznych; harmonogram płatności; odbiór techniczny nieruchomości - czy jest jednoznaczny z przekazaniem kluczy do lokalu; warunki odstąpienia od umowy (również w sytuacji braku uzyskania kredytu - jeżeli deweloper oferuje wsparcie doradcy finansowego często zdarza się, że warunkiem bezkosztowego odstąpienia właśnie z powodu nieuzyskania kredytu jest skorzystanie z usług współpracującego z deweloperem pośrednika finansowego). Umowa rezerwacyjna - najważniejsze cechy Umowa rezerwacyjna nie jest zawierana w formie aktu notarialnego - jest dość prostym, zazwyczaj kilkustronicowym dokumentem, którego podpisanie służy wyłączeniu na określony czas ze sprzedaży wybranej przez kupującego nieruchomości. Dzięki temu nabywca zyskuje dodatkowy, niezbędny czas na przygotowanie się do przystąpienia do właściwej umowy deweloperskiej, który może być potrzebny na przykład w celu zbadania swojej zdolności kredytowej. Należy jednak pamiętać, że podpisanie umowy rezerwacyjnej nie stanowi dla potencjalnego nabywcy gwarancji, że stanie się on w przyszłości właścicielem upatrzonej nieruchomości. Niewywiązanie się z postanowień umownych w tym przypadku może nieść ze sobą jedynie konsekwencje w postaci konieczności zwrotu środków wpłaconych przez kupującego. Zabezpieczenie umowy rezerwacyjnej Umowa rezerwacyjna zwykle zabezpieczona jest tzw. kaucją rezerwacyjną. Zazwyczaj jest ona bezzwrotna, ale zdarza się też, że umowa gwarantuje nabywcy prawo bezkosztowego od niej odstąpienia w przypadku, gdyby uzyskanie kredytu okazało się niemożliwe. Jest to zapis, na który warto zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy. Innym sposobem zabezpieczenia umowy rezerwacyjnej może być uregulowany w Kodeksie cywilnym zadatek (postrzegany jako rozwiązanie najkorzystniejsze dla kupującego, zwrotny w dwukrotnej wysokości w sytuacji, gdy z winy sprzedającego nie dojdzie do wykonania umowy) lub zaliczka (zwrotna w przypadku niewywiązania się sprzedającego z umowy lub rozwiązania jej z jego winy). Sprawdzenie umowy rezerwacyjnej z prawnikiem Podobnie jak umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna również może zawierać postanowienia niekorzystne dla kupującego, dotyczące chociażby kwestii zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Również w tym przypadku warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia prawników firmy W Gruncie Rzeczy, zwłaszcza mając na uwadze fakt, iż istnieje dość duża dowolność w formułowaniu zapisów tego typu umowy. Dla własnego bezpieczeństwa dobrze jest zwrócić się do prawnika z prośbą o sprawdzenie zawartych w niej postanowień. Umowa deweloperska kredyt Jeżeli zakup nieruchomości planujemy finansować kredytem hipotecznym, wówczas pierwszym krokiem, poprzedzającym wybór domu lub mieszkania, powinno być sprawdzenie naszej zdolności kredytowej. Pozwoli to na określenie naszych możliwości finansowych i wybór nieruchomości, na zakup której będzie nas stać. Jeżeli mamy wstępnie wybranego dewelopera i inwestycję, wówczas dobrze jest spytać o dostępne wsparcie w zakresie finansowania zakupu. Większość deweloperów oferuje bowiem możliwość skorzystania, często na preferencyjnych warunkach, z usług współpracujących z nimi pośredników finansowych. W praktyce stanowi to duże ułatwienie dla kupującego, chociażby w zakresie kompletowania dokumentów od dewelopera, niezbędnych na potrzeby procesu kredytowego. Kredyt hipoteczny, umowa deweloperska - i co dalej? Z podpisaną umową deweloperską oraz z kompletem wymaganych przez bank dokumentów (zarówno dotyczących nieruchomości, które otrzymamy od dewelopera, jak i naszej sytuacji finansowej, których forma zależna jest od naszej formy zatrudnienia) należy udać się do banku (w naszym i imieniu może zrobić to doradca finansowy, co też jest sporym ułatwieniem chociażby ze względu na oszczędność czasu). Na tej podstawie bank będzie podejmował decyzję kredytową. Harmonogram płatności umowy deweloperskiej Warto pamiętać o tym, że zgodnie z ustawą deweloperską płatność za nabywaną nieruchomość dokonywana jest w kilku transzach i tak też wypłacane będą środki z kredytu. Trafiają one nie na indywidualny rachunek bankowy dewelopera, jak miało to miejsce przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, ale na rachunek powierniczy, z którego są zwalniane albo zgodnie z postępem prac według harmonogramu inwestycji (rachunek powierniczy otwarty) albo dopiero po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia (rachunek powierniczy zamknięty). Podkreślenia wymaga fakt, iż harmonogram płatności jest całkowicie odrębny od harmonogramu inwestycji. Umowę deweloperską dobrze jest sprawdzić również w zakresie zapisów dotyczących ewentualnych opóźnień w regulowaniu należności przez kupującego. W umowie, oprócz obecnego w większości umów deweloperskich postanowienia dotyczącego naliczania odsetek ustawowych należnych za opóźnienia w płatnościach, powinniśmy znaleźć też zapis odnośnie możliwości odstąpienia przez dewelopera od umowy w sytuacji, gdy nabywca nie reguluje terminowo należności. Warto przyjrzeć się mu bliżej, ponieważ może okazać się, że według umowy deweloper ma prawo odstąpić od umowy już po jednokrotnym wezwaniu do płatności, przekazanym drogą elektroniczną (w większości przypadków warunkiem jest dwukrotne wezwanie w formie listowej). Wypłata kredytu Jak zostało wspomniane powyżej, po uruchomieniu kredytu transze wypłacane są zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej, ale do nas należy składanie dyspozycji ich wypłaty. Jeżeli chodzi o wysokość raty spłacanej do momentu wypłaty pełnej kwoty kredytu, to jest ona ratą odsetkową, a jej wysokość jest proporcjonalna do wypłaconej kwoty. Na zwiększenie jej wysokości wpływa ubezpieczenie pomostowe, które jest należne do czasu wpisania banku w IV dziale księgi wieczystej (hipoteka), założonej dla lokalu. Umowa deweloperska koszt Zgodnie z ustawą deweloperską umowę deweloperską należy zawierać w formie aktu notarialnego. Forma notarialna oznacza możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem w sytuacji niewywiązania się z zawartej umowy przez którąkolwiek ze stron. Dodatkowo bezpieczeństwu nabywcy służy obowiązkowa weryfikacja przedmiotu umowy oraz danych sprzedającego, przeprowadzana przez notariusza przed zawarciem umowy. Nienotarialne formy umów Regulacjom ustawy deweloperskiej nie podlegają opisane wyżej umowy rezerwacyjne, a także umowy podpisywane w sytuacji, kiedy nabywamy mieszkanie w inwestycji już ukończonej, objętej pozwoleniem na użytkowanie. Nie ma wówczas obowiązku zawierania takiej umowy w formie aktu notarialnego, nie mają też zastosowania środki ochrony nabywców, stosowane w przypadku umów deweloperskich. Dlatego też środki wpłacane przez kupujących nie trafiają już na rachunek powierniczy, ale bezpośrednio na rachunek dewelopera. Dodatkowo deweloper nie jest zobowiązany do załączania do umowy Prospektu informacyjnego lub Standardu wykończenia (załączniki obowiązkowe w przypadku umowy deweloperskiej). Umowa deweloperska - opłaty notarialne Koszty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego dzielone są po równo pomiędzy strony umowy w przypadku umowy deweloperskiej, ale już opłaty związane z zawarciem umowy przeniesienia własności ponoszone są standardowo przez deweloperska transzeJeżeli pieniądze nabywcy chronione są otwartym rachunkiem powierniczym, to bank wówczas wypłaca deweloperowi transze, które są nie mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% kosztów projektu. Transze wypłacane są po zakończeniu każdego z konkretnie ustalonych i zgłoszonych bankowi etapów przedsięwzięcia. Otwarty rachunek powierniczy jest korzystniejszym zabezpieczeniem pieniędzy nabwycy dla dewelopera, niż zamknięty, gdyż nie musi on opłacać całego przedsięwzięcia ze swoich pieniędzy i przy tym zmniejsza się ryzyko utraty płynności finansowej dewelopera. Taksa notarialna i dodatkowe opłaty - wysokość Największym kosztem, związanym z podpisywaniem umowy deweloperskiej w kancelarii, jest taksa notarialna, pobierana przez notariusza. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku określa jedynie jej maksymalną wysokość, o czym warto pamiętać, negocjując najkorzystniejsze warunki z notariuszem. Wspomniane rozporządzenie określa stawki na podstawie ceny nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Kształtują się one następująco: do 3000 zł - 100 zł; powyżej 3000 zł do zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł; powyżej zł do zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł do zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł do zł - 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł do zł - 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej zł; powyżej zł - 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej zł, nie więcej jednak niż zł. Dla czynności pomiędzy osobami z I grupy podatkowej maksymalna wartość taksy to 7500 zł. Oprócz taksy koszty, z którymi musimy się liczyć, to: koszt wypisów aktu (średnio 6-20 zł za stronę, plus VAT); stałe opłaty sądowe ( opłata za założenie księgi wieczystej - 60 zł; opłata za dokonanie wpisu prawa własności do księgi wieczystej - 200 zł). Notariusz - kto wybiera? Zazwyczaj za wybór notariusza odpowiedzialny jest deweloper. Wynika to głównie z faktu, że w jednej kancelarii deweloper podpisuje często wszystkie umowy deweloperskie (a następnie przyrzeczone), dotyczące danej inwestycji. Z jednej strony oznacza to, że możemy przyjąć, że warunki, wynegocjowane przez dewelopera w ramach stałej współpracy z daną kancelarią, będą korzystne również dla nabywców. Z drugiej jednak tym bardziej konieczna jest szczegółowa weryfikacja zapisów umowy, podpisywanej we współpracującej z deweloperem kancelarii, w celu potwierdzenia bezpieczeństwa postanowień umownych. Umowa deweloperska a przeniesienie własności Umowa deweloperska podpisywana jest na etapie realizowania przez dewelopera inwestycji i musi zawierać wskazanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc przeniesienia własności lokalu na kupującego. Umowa przyrzeczona - forma i koszty Umowa przeniesienia własności zawierana jest podobnie jak umowa deweloperska obowiązkowo w formie aktu notarialnego. W związku z tym należy liczyć się z koniecznością poniesienia ponownie kosztów z tym związanych. W przypadku umowy przyrzeczonej opłaty obciążają tylko kupującego, jeżeli tak stanowi umowa deweloperska, ale warto negocjować z deweloperem na przykład wzięcie przez niego na siebie kosztów wypisów aktu. Taksa notarialna jest kalkulowana tak samo jak w przypadku umowy deweloperskiej i tu również warto porozmawiać z notariuszem o jej wysokości lub ewentualnie skorzystać z pomocy dewelopera w tym zakresie. Umowa przenosząca własność - charakterystyka Celem podpisania umowy przyrzeczonej, do którego powinno dojść w terminie określonym w umowie deweloperskiej, jest sprzedaż nieruchomości, z czym związane są zawarte w akcie wnioski do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla sprzedawanego lokalu oraz wpisanie do niej kupującego jako jego właściciela. W umowie znajdziemy też zapis dotyczący przekazania kluczy do lokalu - jeżeli umowa deweloperska zawierała stosowne postanowienie oznacza to, że nabywca otrzymał klucze już podczas odbioru technicznego i tak zostanie to też zapisane w akcie, ze wskazaniem daty odbioru. W przeciwnym wypadku są one przekazywane po zawarciu umowy przyrzeczonej. Ze względu na fakt, iż umowa przenosząca własność również może zawierać postanowienia niekorzystne dla nabywcy (na przykład dotyczące wyłączenia rękojmi) najlepszym rozwiązaniem jest zlecenie jej weryfikacji prawnikom z firmy W Gruncie Rzeczy, którzy wskażą klauzule potencjalnie niebezpieczne dla nabywcy, wymagające renegocjacji przed przystąpieniem do aktu z deweloperem. Opóźnienie w przeniesieniu własności a odstąpienie od umowy Może zdarzyć się, że deweloper opóźnia przystąpienie do umowy przyrzeczonej. Jak zostało wspomniane już wyżej, termin przeniesienia własności obowiązkowo musi znaleźć się w umowie deweloperskiej. Dodatkowo również prospekt informacyjny powinien zawierać taką informację. Sytuację, kiedy przeniesienie własności nieruchomości opóźnia się z winy dewelopera, warto rozważyć już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej. Należy zawrzeć w niej stosowne postanowienia, zabezpieczające interes nabywcy, najlepiej w postaci kar umownych oraz odszkodowania w wysokości większej niż wspomniane kary. W innym przypadku jedynym odszkodowaniem, na jakie może liczyć nabywca, jest odszkodowanie na zasadach ogólnych. Jest ono równe szkodom poniesionym przez nabywcę z powodu niewywiązania się dewelopera z postanowień umownych. Dodatkowo warunkiem jego otrzymania jest udokumentowanie poniesionych szkód. W przypadku przekroczenia przez dewelopera terminu zawarcia umowy przyrzeczonej kupujący jest uprawniony do wyznaczenia dodatkowego terminu, w którym umowa powinna zostać zawarta. Jeżeli ten termin również zostanie przekroczony, nabywca zyskuje możliwość bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej i zwrotu wpłaconych środków. Oceń artykuł: Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy deweloperskiej Średnia 5/5 na podstawie 26 opinii.

Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. To dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, który nakłada określone obowiązki na obydwie strony umowy i stanowi zabezpieczenie ich interesów. Przeczytaj nasz artykuł i przekonaj się, co powinieneś wiedzieć o umowie deweloperskiej.

Umowa deweloperska związuje ze sobą nabywcę nieruchomości i dewelopera, zabezpieczając w ten sposób dokonanie przez nich transakcji w przyszłości. Dobrze sporządzona umowa od dewelopera zabezpiecza prawa obu stron dotyczące danej ustawy deweloperskiej zabezpieczają głównie prawa nabywcy nieruchomości. Deweloperzy, próbując zwiększać zysk z inwestycji, zabezpieczają zatem w jak najlepszy sposób przede wszystkim własne interesy, dostosowując treść często na rynku nieruchomości pojawiają się też nieuczciwi deweloperzy. Co jakiś czas w mediach robi się głośno o kolejnych oszustwach czy wyłudzeniach. Dlatego coraz więcej osób obawia się podpisywania umowy z deweloperem i zawierania podobnych transakcji. Warto zatem rozwiać wątpliwości i przede wszystkim upewnić się, co do tego, czy zawierana przez nas umowa jest korzystna, a wpłacone deweloperowi środki będą gwarantem posiadania w przyszłości własnego mieszkania. Umów podpisywanych z deweloperem nie trzeba się bać, trzeba tylko wnikliwie sprawdzać je przed podpisaniem. Jeżeli po raz pierwszy kupujesz nieruchomość i sam nie posiadasz jeszcze dużej wiedzy branżowej, nie warto ryzykować. Lepiej skorzystać z profesjonalnych usług specjalisty od prawa deweloperska a inne rodzaje umów z deweloperemUmowa deweloperska jest zdecydowanie najpowszechniejsza i najprawdopodobniej spotkasz się z nią, jeśli chcesz nabyć od dewelopera nieruchomość, która dopiero zostanie wybudowana. Jeśli chodzi o kolejność zawieranych z deweloperem umów, wygląda ona następująco:umowa rezerwacyjna (opcjonalna),umowa deweloperska,umowa przenosząca nabywcy to właśnie druga z umów jest najbardziej ryzykowna. Jest tak dlatego, że na jej podstawie kupujący przekazuje deweloperowi najczęściej spore sumy pieniężne, nie otrzymując jeszcze wówczas niczego w zamian. Oznacza to zatem spore ryzyko, a każdy szczegół umowy powinien zostać gruntownie przeanalizowany przez specjalistę. Z punktu widzenia interesów kupującego podkreślić należy, że umowa ta nie zabezpiecza jeszcze w pełni praw nabywcy do nieruchomości, która jest jej przedmiotem. Tylko zawarcie ostatecznej umowy, przenoszącej prawo własności do nieruchomości, jest potwierdzeniem faktycznych praw prawnik od nieruchomości sprawdzi dewelopera i umowę?Proces podpisywania u notariusza umowy od dewelopera przebiega bardzo podobnie, jak w przypadku innych czynności, wymagających aktu notarialnego – np. darowizny nieruchomości lub deweloper przekazuje prospekt informacyjny wraz z wzorem umowy oraz wszystkimi potrzebnymi załącznikami i etap dla nabywcy jest niezwykle ważny, ponieważ daje szanse na szczegółowe zapoznanie się z treścią umowy i ewentualne negocjowanie jej zapisów. Potem, niestety, może być już za wymagają również wszystkie załączniki. Ważne, by prześledzić także wcześniejszą działalność dewelopera, w celu wykrycia ewentualnych nieprawidłowości i nieuczciwych posunięć. Sprawdzenia wymaga też to, czy deweloper posiada wszystkie niezbędne pozwolenia i uprawnienia do rozpoczęcia inwestycji oraz jakie źródła stanowią finansowe zabezpieczenie tych umowa powinna też zostać przeanalizowana pod kątem ewentualnych klauzul abuzywnych – nieuczciwych i nieakceptowalnych z punktu widzenia prawa zapisów, godzących w interesy sprawdzenia umowy może dokonać tylko specjalista, znający dobrze prawo z zakresu nieruchomości. Pokieruje on całym procesem tak, by umowa nie tylko była poprawnie sporządzona, ale przede wszystkim najlepiej zabezpieczała interesy kupującego. ^{W przypadku niestawienia się Nabywców do podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo do lokalu w terminie wskazanym przez Dewelopera, zgodnie z treścią §6 tego aktu, Nabywcy zobowiązani są do zapłaty kary umownej w wysokości 0,1 % ceny sprzedaży danego lokalu za każdy dzień opóźnienia w podpisaniu tegoż aktu notarialnego. 2.}

Odbierając mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim od dewelopera przyszłego właściciela czeka szereg formalności z tym związanych. Odbiór mieszkania od dewelopera to nie wyłącznie sporządzenie protokołu usterkowego ale także podpisanie umowy przyrzeczonej, przepisanie liczników, zmiana meldunku itd. O wszystkich formalnościach, które Cię czekają i jakie musisz dopilnować dowiesz się formalności związanych z odbiorem mieszkania lub domu od dewelopera należy zaliczyć:Sporządzenie protokołu odbioru technicznego mieszkania lub domu;Potwierdzenie usunięcia wad wskazanych w pierwszym protokole podczas dokonywania drugiego odbioru mieszkania;Przepisanie liczników mediów: wody, elektrycznego i gazu (w zależności od inwestycji);Podpisanie umowy przyrzeczonej, czyli tak zwanego aktu notarialnego i przeniesienie własności;Formalności związane z bankiem i kredytemFormalności związane z podatkiem od nabytej nieruchomościProtokół odbioru mieszkania lub domu od dewelopera:Podczas odbierania mieszkania od dewelopera i sprawdzenia zastanego stanu technicznego, właściciel wraz z wynajętym przez siebie specjalistą zgłasza zauważone wady lokalu, które następnie deweloper musi usunąć na swój koszt zgodnie z ustawą deweloperską oraz zapisami umowy między obiema stronami. Usterki są zapisywane na protokole odbioru mieszkania od dewelopera, na którym znajdziemy również informacje dotyczące:Danych stron umowy, dewelopera i przyszłego właściciela lokalu;Informacje o numerze budynku, mieszkania, dokładnej powierzchni użytkowej zmierzonej przez geodetę;Dane mówiące o stanie liczników mediów prądu, wody, ogrzewania i gazu wraz z ich odczytem na dzień odbioru mieszkania;Informacje o ilości przekazywanych dla mieszkania kluczy, pestek i pilotów;Szczegółowy spis wykrytych wad technicznych koniecznych do usunięcia przed kolejną wizytą z ustawą deweloperską z dnia 16 września 2011 roku deweloper ma obowiązek w następujących terminach:14 dni od dnia odbioru mieszkania ustosunkować się do wszystkich zgłoszonych usterek;30 dni od dnia odbioru mieszkania usunąć wszystkie przypadku uzyskania przez właściciela mieszkania pisma odrzucającego usterkę oraz jej naprawę, należy zgłosić się do wcześniej wynajętego specjalisty, który był na odbiorze w celu dokonania poprawnej argumentacji uwagi przed deweloperem i wyegzekwowania od dewelopera usunięcia wady. Ponowny odbiór mieszkania (drugi)W przypadku stwierdzenia usterek podczas pierwszej wizyty odbiorowej i wpisania ich do protokołu – niezbędne będzie ponowne odebranie mieszkania. Podczas drugiej wizyty odbiorowej należy sprawdzić szczegółowo czy wszystkie usterki zostały usunięte poprawnie przez dewelopera. Niestety część deweloperów podchodzi do wad dosyć niedbale i zamiast naprawić porządnie usterkę np. naciąć odpowiednio pęknięcie tynku i wypełnić powstałą bruzdę akrylem, a następnie zamalować – jedynie je zamalowuje fragment ściany. Ma to na celu maskowanie dalej występującej wady przed właścicielem i pozbycie się konieczności usunięcia drugiego z rzędu odbioru koniecznie należy sprawdzić wszystkie okna, drzwi i grzejniki. Często podczas likwidacji jednej z usterek „fachowiec” od dewelopera może zarysuje jakiś element i nie zgłosi tego dalej. Usterki znalezione w mieszkaniu można zgłaszać do skutku, aż do pełnego ich usunięcia. Niestety praktyka pokazuje, że czasami należy spotkać nawet się 4-5 razy, aby ostatnia wada została poprawnie naprawiona. Przepisanie liczników W zależności od tego czy dokonujemy odbioru mieszkania od dewelopera czy odbioru domu lub segmentu, wraz z odbiorem mamy do przepisania różnego typu liczniki mediów dostarczanych na inwestycję. Dla mieszkania zazwyczaj są to licznik prądu i wody oraz ogrzewania, dla domu dochodzi zazwyczaj dodatkowo przepisać licznik wody powinniście udać się do zakładu wodociągowego lub PUK (Przedsiębiorstwa Usług Komunalnych) w danej gminie;Należy mieć przy sobie dowód tożsamości, umowę zakupu (lub akt notarialny) i protokół odbioru nieruchomości od przepisać licznik prądu i zdjąć plombę koniecznie należy udać się do dostawcy sieci przypisanego pierwotnie do danej inwestycji;Przepisanie licznika następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania uzyskanego od dewelopera lub ewentualnie wypełnionego podczas odbioru mieszkania druku;Podobnie jak w przypadku wody należy wyposażyć się w dowód tożsamości i umowę często plomba na liczniku jest już zdjęcia na odbiór, a przepisanie licznika prądu ogranicza się do cesji umowy pomiędzy właścicielem, deweloperem i dostawcą licznika gazu następuje na podstawie protokołu odbioru mieszkania lub domu;Na przepisanie należy zabrać dowód osobisty i umowę kupna nieruchomości lub akt notarialny;W przypadku kiedy licznik nie został jeszcze założony, a umowa dotycząca dostawy mediów jest dopiero podpisywana należy dostarczyć dodatkowo protokół szczelności instalacji oraz opinię kominiarską (obydwa dokumenty powinniśmy uzyskać od wykonawcy obiektu/dewelopera).Podpisanie aktu notarialnego Po technicznym odbiorze mieszkania od dewelopera następuje chwila, kiedy zostajemy zaproszeni do podpisania aktu notarialnego u dedykowanego przez dewelopera notariusza. Podpisanie przeważnie odbywa się od kilku do kilkunastu tygodni po odbiorze kluczy, choć są przypadki skrajne – jak podpisanie aktu w ciągu tygodnia od bezusterkowego odbioru czy po ponad roku. Drugi przypadek jest jednak zwykle spowodowany niedotrzymaniem terminów umownych przez dewelopera. Na samo podpisanie aktu notarialnego zabierz ze sobą dowód tożsamości i umowę kupna nieruchomości. O całej procedurze na pewno też poinstruuje Cię deweloper. Podczas wizyty u notariusza zostanie właścicielowi szczegółowo przeczytany akt notarialny przeniesienia własności, który później obie strony umowy deweloperskiej podpisują. Formalności związane z kredytem i bankiemW zależności od banku i umowy z nim zawartej, formalności mogą różnić się w każdej z umów. Należy szczegółowo zapoznać się ze swoją umową i skrupulatnie przeanalizować ją pod kątem terminów wypłacania transz kredytu za mieszkanie oraz dokumentami jakie należy złożyć do banku po odbiorze mieszkania od dewelopera. Formalności związane z podatkiem od nieruchomościW momencie kiedy zostajemy prawowitym właścicielem mieszkania lub domu musimy opłacać podatek od gruntu lub użytkowania wieczystego. W tym celu należy udać się do urzędu miasta/gminy i wypełniając formularz IN-1 dokonać odpowiedniego zgłoszenia. Jeżeli właściciel nieruchomości posiada Profil Zaufany, możliwe jest wykonanie tej czynności elektronicznie z jeżeli nowo nabyta nieruchomość będzie docelowym miejscem naszego zamieszkania powinniśmy (choć nie jest to obowiązkowe) zgłosić to w urzędzie skarbowym wypełniając formularz ZAP-3.

Kiedy jednak deweloper daje nam upragnione klucze i możemy wreszcie zamieszkać w naszym lokalu, warto zastanowić się jakie konsekwencje wiążą się z tym przywilejem. Zaznaczam, iż z reguły na podpisanie aktu notarialnego, po którym staniemy się pełnoprawnymi właścicielami lokalu, przyjdzie nam jeszcze poczekać ….

Wprawdzie jakość umów podsuwanych klientom przez deweloperów się poprawia - po interwencjach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - ale nadal można znaleźć w nich "niebezpieczne" paragrafy. I choć nie zawsze są to tzw. klauzule niedozwolone, na które zwraca uwagę UOKiK, to mogą one sprawić, że klient będzie na straconej pozycji w ewentualnym konflikcie z deweloperem. W jaką pułapkę możesz wpaść i jak jej uniknąć? Oto lista tych najgroźniejszych. Podpisujesz umowę PUŁAPKA Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka, w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej ziemi. ZABEZPIECZENIE . Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jaka będzie duża), a gdzie zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary. PUŁAPKA . Klient, który chce się wycofać z umowy z deweloperem, musi: zapłacić karę umowną (zazwyczaj ok. 5 proc. ceny kupna mieszkania); znaleźć chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane np. "w ciągu trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonaniu przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu". Zwracana kwota nie jest przy tym waloryzowana ani oprocentowana. O ile pierwszy warunek (kara umowna) jest jeszcze zrozumiały, to pozostałe zmuszają niedoszłego kupca do przekwalifikowania się w agenta nieruchomości, aby jak najszybciej znaleźć nabywcę na swoje miejsce. ZABEZPIECZENIE . Możesz poskarżyć się na dewelopera do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( ), który przeanalizuje, czy takie zapisy umowy zawierają treści niezgodne z prawem (tzw. klauzule niedozwolone). Jeśli tak będzie, zaskarży je do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Możesz też zaskarżyć dewelopera do sądu. Powołaj się na art. 385 kodeksu cywilnego: "Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)". Prawo za "nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy" uważa te, na których treść nie miałeś wpływu. Innymi słowy, jeśli podpisałeś bez żadnych poprawek umowę przyniesioną ci przez dewelopera, która go mocno uprzywilejowuje twoim kosztem, to masz duże szanse na zwycięstwo. UWAGA! Nie możesz się domagać uznania za "niedozwolone postanowienie" ceny mieszkania! PUŁAPKA . Deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą Umowę, upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)". Samo w sobie administrowanie blokiem przez dewelopera nie jest groźne. Ktoś w końcu musi troszczyć się o płacenie rachunków czy wywóz śmieci do momentu, aż powstanie wspólnota. Część deweloperów traktuje jednak zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki. ZABEZPIECZENIE . Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny obudzić w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony. Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje. UWAGA! Jeśli twój blok (osiedle) ma własną kotłownię, sprawdź w umowie, czyją będzie ona własnością - wspólnoty czy dewelopera. W tym drugim przypadku wspólnota przejmie co prawda po pewnym czasie władzę nad blokiem, ale za ciepło będzie płacić... deweloperowi i według jego stawek. PUŁAPKA . Deweloper nie oddaje mieszkania w terminie albo opóźnia przeniesienie jego własności aktem notarialnym? Rezultat? Musisz dłużej płacić ubezpieczenie (zazwyczaj to ok. 300 zł na kwartał). Dodatkowo, gdy nie oddaje mieszkania w terminie, musisz dłużej wynajmować lokal albo tracisz dochody, które mogłeś uzyskać w tym czasie (jeśli np. kierując się terminem wyznaczonym umową przedwstępną, podpisałeś już umowę najmu nowego mieszkania). ZABEZPIECZENIE . Najlepsze jest zapisanie w umowie przedwstępnej kar za niedotrzymanie terminu. Możesz też np. zapłacić za ubezpieczenie, a następnie domagać się zwrotu tej kwoty od dewelopera na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego: "Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia". Ta metoda jest jednak gorsza, bo trzeba wpierw wyłożyć gotówkę, a poza tym deweloper może twierdzić, że nie oddał mieszkania w terminie nie ze swojej winy (wtedy spór będzie musiał rozstrzygnąć sąd). Odbierasz lokal PUŁAPKA . Deweloper zastrzega w umowie, że "jeśli powierzchnia użytkowa będzie większa lub mniejsza o więcej niż 10 proc., to cena zakupu zostanie odpowiednio skorygowana". Oznacza to tyle, że jeśli kupujesz mieszkanie o pow. 100 m kw., a deweloper oddaje ci mieszkanie o 5 m kw. większe, to nie musisz za te dodatkowe metry zapłacić. Zasada ta działa jednak także i w drugą stronę. Zapłacisz za 100 m kw., mimo że lokal ma tylko 91 m kw. ZABEZPIECZENIE . Rzadko się zdarza, aby mieszkanie miało tyle metrów kw., ile zapisano w umowie. Jest to trudne choćby ze względów technicznych - w budowlance nie da się ustalić niektórych rzeczy co do centymetra. Podpisując umowę, nie zgadzaj się jednak na różnice w powierzchni mieszkania większe niż +/- 3 proc. PAMIĘTAJ. Wszelkiego rodzaju plany mieszkania z zaznaczoną na nich powierzchnią, które wręcza ci przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (aktu notarialnego) deweloper, są jej częścią. Jeśli więc powierzchnia różni się znacząco w porównaniu z tym, co jest na rysunku, umowa została złamana. Niektórzy deweloperzy znaleźli jednak i na to metodę. Załączane przez nich plany są często bardzo schematyczne. Domagaj się więc, aby były niezwykle konkretne, z zaznaczeniem długości ścian itp. PUŁAPKA . W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma. ZABEZPIECZENIE . W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron). Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym. PUŁAPKA . Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to: od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką); od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania). ZABEZPIECZENIE . Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy. PUŁAPKA . Przed otrzymaniem kluczy kupujący musi wpłacić deweloperowi tzw. kaucję depozytowo-czynszową w wysokości trzykrotnego miesięcznego czynszu. Dostaje ją z powrotem w ciągu trzech ostatnich miesięcy administrowania osiedlem przez sprzedającego, czyli w praktyce np. za trzy lata. Zabezpieczenie. Brak. Można tylko domagać się usunięcia takiego postanowienia z umowy albo zrezygnować z umowy. Podpisujesz akt PUŁAPKA . Deweloper odwleka w nieskończoność termin podpisania aktu notarialnego. Kiedy na niego naciskasz, tłumaczy, że to nie jego wina, tylko gminy, która wydłuża bez końca procedury administracyjne, albo że były "bardzo niesprzyjające warunki atmosferyczne na budowie", które uniemożliwiły prace. ZABEZPIECZENIE . Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2006. Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień. Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace. PUŁAPKA . Termin podpisania aktu notarialnego jest już wyznaczony. Kilka dni przed jego nadejściem deweloper zaczyna cię szantażować. Uzależnia podpisanie aktu np. od: rezygnacji z wypłacenia kar umownych; podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością na bardzo długi termin, np. na trzy lata; wpisania do aktu jego hipoteki (innymi słowy, stajesz się odpowiedzialny za długi dewelopera) itp. ZABEZPIECZENIE . Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie. Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). PUŁAPKA . Czytasz w kancelarii notarialnej projekt aktu i widzisz w nim paragraf: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej! ZABEZPIECZENIE . Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z ... (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)".

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 390) umowa przedwstępna może zobowiązywać do zawarcia umowy deweloperskiej, a także może zobowiązywać bezpośrednio do przeniesienia własności nieruchomości. Przewidzianą dla niej formą jest niekoniecznie forma aktu notarialnego, gdyż dopuszcza się również formę pisemną.

Podpisanie z deweloperem aktu notarialnego przenoszącego własność jest końcowym, a zarazem bardzo istotnym, etapem procesu nabywania mieszkania albo nieruchomości z domem jednorodzinnym, na podstawie umowy deweloperskiej. W samej treści umowy deweloperskiej (obligatoryjnie) powinien być wskazany termin przeniesienia przez dewelopera na nabywcę prawa własności (art. 22 ust. 1 pkt 7 tzw. ustawy deweloperskiej). W związku z tym, już zawierając umowę deweloperską, mamy jako nabywcy wiedzę o tym, kiedy możemy się spodziewać i ewentualnie wymagać od dewelopera, zawarcia stosownego aktu notarialnego. W praktyce nierzadkim zjawiskiem są jednak pewne przesunięcia czasowe, z którymi należy się liczyć. Umowa deweloperska zazwyczaj przyznaje nam prawo do żądania określonej kary umownej od dewelopera za okres opóźnienia w przeniesieniu prawa własności mieszkania (art. 22 ust. 13 ustawy deweloperskiej). W takiej sytuacji będzie nam również przysługiwało prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, pod warunkiem, że wyznaczymy deweloperowi dodatkowy, 120-dniowy termin na przeniesienie prawa własności. Po jego bezskutecznym upływie istnieje możliwość, ale nie obowiązek, złożenia deweloperowi oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej (art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej). Jest to rozwiązanie radykalne, ponieważ powoduje taki skutek, jakby umowa nie została w ogóle zawarta. Oznacza więc ostateczną rezygnację z nabycia mieszkania, z jednoczesnym uzyskaniem prawa do zwrotu wpłaconych środków. W praktyce rzadko dochodzi do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywców. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku podjęcia takiej decyzji, nie traci się uprawnienia do żądania od dewelopera kary umownej za okres zaistniałego do czasu odstąpienia od umowy opóźnienia w przeniesieniu własności, w stosunku do terminu określonego w umowie deweloperskiej. Odstąpienie od umowy deweloperskiej, w przypadku opóźniania się dewelopera z przeniesieniem własności, może się w praktyce okazać niezbędne, celem nabycia innego mieszkania, aby nie utracić prawa do zwolnienia z podatku PIT. Z drugiej strony należy pamiętać, że podpisanie aktu notarialnego nie jest tylko uprawnieniem, ale również stanowi nasz obowiązek. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy w celu podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności mieszkania, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się było spowodowane działaniem siły wyższej (art. 29 ust. 5 ustawy deweloperskiej). Odstąpienie przez dewelopera od umowy powoduje te same, daleko idące, skutki, co opisane wyżej, to jest umowę deweloperską poczytuje się za niezawartą. W takiej sytuacji, jeżeli nie dojdzie do osobnego porozumienia z deweloperem, nie będziemy mogli nabyć własności mieszkania, nawet w przypadku wcześniejszego dokonania całej wymagalnej do tego czasu płatności, która zostanie nam zwrócona. Warto więc zachować czujność i stawić się we wskazanym przez dewelopera terminie w kancelarii notarialnej. Ewentualnie, w przypadku braku możliwości stawienia się w wyznaczonym terminie, należy uzgodnić z deweloperem inny możliwy termin podpisania aktu notarialnego. Z przezorności dobrze udokumentować takie uzgodnienie na piśmie albo przynajmniej w formie mailowej. Zawarcie aktu notarialnego może zostać w naszym imieniu dokonane także przez ustanowionego pełnomocnika, co może zainteresować w szczególności osoby planujące dłuższą nieobecność. Pełnomocnictwo takie powinno jednak zostać udzielone również w formie aktu notarialnego, jednak można tego dokonać w dogodnym dla siebie terminie i wybranej kancelarii notarialnej. Jakie znaczenie ma akt notarialny przeniesienia własności mieszkania przeczytasz tutaj. © Andrzej Grad. Wszelkie prawa zastrzeżone. Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj. ZWwFy.